房地产开发项目策划汇总.doc

《房地产开发》课程实训 实 训 成 果 嘉恒·澜庭项目策划书 策划人员 郑伟豪、倪婉霞、傅敏雅、 戴镁榕、许佳文 专 业 房地产经营与估价 班 级 房地产1202班 指导教师： 田明刚 完成日期：2013年12月20日 目 录 1.1.1政治环境 4 1.1.2经济环境 4 1.1.3社会环境 4 1.1.4科技环境 4 1.2富阳市房地产市场现状与发展趋势调查分析 5 1.2.1富阳市房地产现状 5 1.2.2市场现状剖析 5 1.2.3未来市场走势预测 5 1.3区域环境调查与分析 6 1.3.1市场需求 6 1.3.2供应现状 6 1.3.3交通条件 6 1.3.4市政配套 6 1.4 竞争项目调查与分析 7 1.5客户群调查与分析 11 1.5.1客户调查 11 1.5.2目标客户分析 11 2.1影响本项目市场定位的因素分析 12 2.1.1商圈及交易圈的因素 12 2.1.2经济与人口因素分析 12 2.1.3住宅市场供给情况 12 2.1.4住宅供给需求比较 13 2.2项目定位 13 2.2.1项目定位 13 2.2.2功能定位 14 2.2.3产品定位 15 2.2.4价格定位 15 2.2.5开发时机与进度 15 3.1项目规模及总体方案 15 3.1.1项目规模 15 3.1.2总体方案 15 3.2项目规划布局及空间环境 15 3.2.1项目布局设计基本依据 15 3.2.2规划布局的总体思路建议 16 3.2.3主入口空间处理建议 16 3.3建筑方案设计 16 3.3.1设计要求 16 3.3.2户型设计 17 3.3.3建筑立面： 17 3.4公共服务设施 17 3.4.1商业物业 17 3.4.2室外运动设施 18 3.4.3生活配套设施 18 3.4.4停车位 18 3.4.5社保文化活动站 18 4.1风险分析 18 4.1.1主要预防这么几种风险： 18 4.1.2风险的规避和控制 19 嘉恒·澜庭项目策划书 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 1.1.1政治环境 2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求过去十年，富阳市房地产整体上保持了持续、健康、快速发展态势，但也存在一些问题，如房价上升过快，投资性需求过旺，空关率高，基础配套不齐全等房地产开发投资增速回落。上半年，我市完成房地产开发投资762.88亿元，增长17.1％，增幅比去年同期回落18.7个百分点，低于全市固定资产投资3.2个百分点。对全市固定资产投资增长贡献率也由去年同65.9％下降至37.0％，下降28.9个百分点。表1 　　 各区、县(市)房地产开发投资及商品房销售情况 上半年房地产开发投资 上半年商品房销售面积 投资额　　　　 （万元） 增幅 占全市 比重 销售面积　　（万平方米） 增幅 占全市 比重 全 市 762.88 17.1 --- 546.30 24.8 --- 市 区 650.13 15.6 85.2 445.94 12.2 81.6 主城区 465.74 6.3 61.1 252.48 2.0 46.2 萧山区 84.89 47.5 11.1 57.60 32.5 10.5 余杭区 99.50 48.9 13.0 135.86 27.6 24.9 五县 112.75 27.2 14.8 100.36 149.6 18.4 桐庐县 22.59 4.6 3.0 24.52 272.6 4.5 淳安县 13.56 5.3 1.8 11.00 93.2 2.0 建德市 11.86 44.4 1.6 8.75 61.3 1.6 富阳市 36.27 24.1 4.8 27.58 230.4 5.0 临安市 28.47 70.0 3.7 28.51 101.3 5.2 从下一步发展形势看，富阳开发区房地产发展将紧跟杭城整个楼市的变化，不但当前销售走势平淡，而且还存在区域城市基础配套设施不到位，成熟的可供土地资源短缺等问题。急待构建道路框架，拓展可开发土地空间，完善整体配套，打造区块品牌形象，形成规模优势，发挥整合效应，顺利融入杭城居住圈，增加杭城房市中富阳房产的比重，从而促进富阳整个房地产稳步发展。自1998年富阳房地产市场启动以来，房地产市场一直以当地人需求为主，但讲究房地产开发的规模效应和品质随着人民生活水平不断改善，市民对居住环境的要求越来越高。且富阳经济直接受“金三角”圈影响，投资环境