2011北京海淀新保利蓟门桥项目深入研究报告119p.pptVIP

现方案规划建议 总体规划符合项目特性和定位要求，在设计可行的情形下，建议考虑以下修改方向； 将公寓集中设计，避免人流混杂；但是在公寓和酒店进行统一经营和管理，共享公共空间的前提下，也可以接受现方案； 若考虑已有方案的规划组织形式，则建议将公寓出入口统一调整至用地内部，从花园入户，以提升客户的入户体验。 公寓 酒店 规划 住宅和商业的交通组织方式 住宅和商业部分的地下人行和车行流线建议考虑联通； 通过物业管理的形式，确保常规状态下两区的车行流线互不干扰，并且可以处于关闭状态，以避免商业酒店车流对住宅区的打扰； 现方案的商业地下一层与住宅区地下一层以及商业地下二层和住宅区地下三层设联通的人行、车行通道即可。 车库分区问题 住宅和公建区的车库分区设计，可以保留通行的设计可能，但是在实际运营中应避免互相干扰； 公寓和酒店部分的车库在设计规划上可以统一考虑，最终公寓部分的销售车位和酒店商业停车位的分隔可以通过物业完全解决，不建议在空间设计上严格分区。 建筑退线问题 建议建筑外墙面和车行道路红线的理想距离最好在5m以上，但是在山墙部分3m也 可以满足需求 规划 户式中央空调与中央空调对比 相同点 原理相同 区别 适用物业不同 管控及物业管理不同 舒适度不同 运作成本不同 户式中央空调与中央空调对比 户式中央空调是中央空调的小型化和家庭化，两者工作原理相同 相同点：原理相同 户式中央空调与中央空调对比 户式中央空调主要适用于住宅类物业 中央空调主要适用于大型商业项目，如高档写字楼 区别一：适用物业不同 户式中央空调与中央空调对比 户式中央空调 美观，据用户需求与偏好选择安装方案； 用户产权，单户形成独立操作系统，且能实现各房间独立控制； 实现分户计量，按使用量计电费； 无附加物业管理费 中央空调 统一安装，样式相对单一； 统一管理，空调运作安排相对统一； 物业统一收费标准，维护费转化为物业管理费； 区别二：管控及物业管理不同 户式中央空调与中央空调对比 户式中央空调 舒适度高，冷（热）风均匀分布到各房间，形成“零”温差；根据各个房间朝向、功能等增加或减少送风（热）量 中央空调 实现区域内夏季供冷、冬季供暖和春秋季通风换气的全年性空调效果，舒适度平均，难以满足住宅高个性化要求 区别三：舒适度不同 户式中央空调与中央空调对比 户式中央空调 减少投资，不设机房，无需占用设备层，减少公用设施和土建投资； 有效利用开发资金，可根据物业发展情况，分期分批投资添置各用户的空调系统有效利用开发资金； 成本为单机购买成本； 无物业管理成本 中央空调 统一安装，统一控制，增加设备成本； 同一时间安装，占用大量资金成本； 按平米计购买成本； 定时空调维护费 区别四：运作成本不同 户式中央空调与中央空调对比 优势一：舒适度高 优势二：美观，人性化 优势三：产权明确，分户计量 优势四：经济实用 户式中央空调优于中央空调 总结 高端居住类项目更适合户式中央空调 户式中央空调与中央空调对比 户式中央空调受市场高端项目热捧 唐宁ONE 国悦府 世贸宫园 圣世一品 项目名称 空调 唐宁one BRB变频多联机分户式中央空调 国悦府 三菱户式中央空调（VRV） 德胜君玺 约克户式中央空调 圣世一品 约克户式中央空调 世茂宫园 户式中央空调 悠唐麒麟公馆 户式中央空调 市场表现 户式中央空调与中央空调对比 结合户式中央空调的适用属性，市场表现及本项目的高端特性，建议本案居住类物业采用档次高、美观、舒适度高的户式中央空调 产品建议 感谢观赏 2011-06 Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 客房——数量 参考案例：选取档次接近且酒店总规模与本案较为接近的五个项目作为参考 建议：参考案例酒店规模在3-8万平米之间，客房数量从300-700间不等，加权密度141.6间/平米，鉴于本案地上2.5万平米的酒店体量，建议本案控制客房数量在180-250间为宜 建议客房数量控制在180-250间范围内 酒店星级 酒店名称 酒店规模（万平米） 客房数量 密度（间/平） 五星级 香格里拉大饭店 5.3 696 132 五星级 海景花园大酒店 4.6 334 137 五星级 万豪大酒店 2.9 338 117 五星级 昆仑饭店 7.4 661 112 五星级 大成路9号酒店 7.9 375 210 加权 141.6 酒店 客房——面积 参考案例：就参考已营业酒店情况来看，标准房面积加权面积为32平米左右，行政房尺度略大，比标间大10-20平米/间， 建议：本案标间30-40平米