金大地合肥政务新区项目前期定位及物业发展建议.doc

金大地合肥政务新区项目前期定位及物业发展建议 金大地合肥政务新区项目金大地合肥政务新区项目 前期定位及物业发展建议 汇报前 预览稿 2 核心问题 本次项目报告所要研究和回答的核心问题 问题一问题一 我们结合项目的自身条件、指标因素、区域及整体市场的特我们结合项目的自身条件、指标因素、区域及整体市场的特 点，各种物业的发展规律，判断开发中可能遇到如下问题，也点，各种物业的发展规律，判断开发中可能遇到如下问题，也 是本报告需着重解决的问题是本报告需着重解决的问题———— 项目开发先做什么，后做什么？——解决整体开发战略的问题解决整体开发战略的问题 1、项目开发组织关系是什么样的——在不同阶段分别开发什么物 业，怎么组合？ 2、各物业类型在开发中承担什么样的角色（功能），对整体起着 什么样的作用？ 问题二问题二 决定开发战略后，应该怎么做？——解决各种物业的定位问题解决各种物业的定位问题 1、住宅如何定位，面对什么客户，做多大的户型，怎么定价？ ——*是否要做公寓？如果要做应当做多少？做成什么样？ 2、写字楼是否有可借鉴的价值规律，客户怎么定，标准怎么 定，价格怎么定？ 3、商业应如何分布，在各分期体量如何分配，以什么形式存 在，怎么运营？ 本报告是严格保密的。 3 开发战略部分 开发结果描摹 定位及物业发展建议 开发思路综述 项目本体界定 针对性市场分析 项目发展战略 分物业定位分析 整体规划构思 物业发展建议 住宅定位 写字楼定位 商业定位 报告结论 经济测算 汇 报 前 预 览 稿 本报告是严格保密的。 4 区域界定 全国现象区域现状分析 政务新区价值逐渐凸显，已成为行政中心、中 高端居住板块与投资热点区域 截至截至0808年底，新区建设累计年底，新区建设累计 完成投资完成投资312.68312.68亿元，累计亿元，累计 开工面积开工面积804804万㎡万㎡———— nn行政中心：行政中心： 合肥市政府及相关行政单位 已搬迁至政务新区，区域已 成为合肥市行政中心； nn办公热点：办公热点： 现有供应写字楼产品规模已 达170万㎡，将成为以总部 办公驱动的商务中心； nn生态住区：生态住区： 随着区域环境及居住价值已 被逐步认可，区域住宅集群 已基本形成； nn商业新极：商业新极： 区域规划有多个商业中心， 主要以满足区域行政、办 公、生活配套的大型主题或 特色商业为主。 政务文化新区位于合肥市西南，规划 面积12.67平方公里，拟建成一个以行 政办公、文教科研、金融商贸、旅游 度假、居住休闲为主导，人性化并具 有地域特色的生态城市空间，打造具 有多元文化的魅力新区、时尚之城。 uu新区规划新区规划———— uu区域价值区域价值———— 以完善行政功能与优质生态资源为核 心驱动的政务新区，其居住价值已被 逐渐认可，办公氛围逐渐形成，投资 价值也日益凸显。 区域功能与价值主要体现在： }高端的商务氛围 }优质的居住环境 }巨大的商业潜力 }凸显的投资价值 随着政务区的不断发展，其随着政务区的不断发展，其 必将成为合肥城市价值的新必将成为合肥城市价值的新 一极与高端热点板块一极与高端热点板块 汇 报 前 预 览 稿 本报告是严格保密的。 5 区域界定 全国现象区域客户界定 政务区客户来源广泛，多数均被行政功能带动 的商务氛围及环境资源带动的居住价值所驱动 pp办公客户办公客户 ü目前以省内大型企业或事业 单位下属总部办公为主； ü散客投资中小型办公产品也 占了较大比例； ü未来应以境内外大中型企业 分部或办事处为核心驱动； ü中小企业基于长期增长。 pp住宅客户住宅客户 ü早期以省内看好区域发展的 投资客为绝对主力； ü现阶段以被优质环境资源驱 动的品质生活追求者为主，客 户来源多为周边区域； ü随着区域发展，客户将为更 为广泛的城市未来投资者。 参照在售项目：参照在售项目：绿地蓝海国际、新城绿地蓝海国际、新城 国际、蔚蓝商务港等国际、蔚蓝商务港等 参照在售项目：参照在售项目：绿地国际花都、融科绿地国际花都、融科 九重锦、宋都西湖花苑等九重锦、宋都西湖花苑等 ————办公客户范围将更为扩大，吸引办公客户范围将更为扩大，吸引 境内外知名企业进驻，为带动区域办境内外知名企业进驻，为带动区域办 公客户的最关键力量。公客户的最关键力量。 ————住宅客户层级已有明显扩大，未住宅客户层级已有明显扩大，未 来将进一步发展为全市或全省范围的来将进一步发展为全市或全省范围的 宽口径客户群体，成为核心板块之一宽口径客户群体，成为核心板块之一 汇 报 前 预 览 稿 本报告是严格保密的。 6 区域界定 全国现象区域未来预判 未来区域作为中高端热点板块的地位将不会动 摇，项目发展趋于密集而复合的城市形态 区域针对城市其他板块具备长区域针对城市其他板块具备