2011年上海星河湾年度营销方案-上海星河湾35p.pptVIP

媒体推广 一、重点户外媒体：增加全市重点区域重要据点的户外媒体投放，两大机场、延安路沿线、沪闵高架沿线、s4沿线，扩大品牌影响范围，增加现场来访来电，带动销售。 二、轻报纸、重杂志：目前市场环境和销售现状，报纸广告效果不明显。建议轻报纸、重杂志，投放以地产类专业杂志、航机杂志为主，保持项目的持续热度。 三、直效媒体增加：重点考虑直接到达高端客户的直邮等形式。 四、网络电视媒体：建议投放搜房、新浪乐居等专业地产网站，以及《第一地产》栏目广告，增加目标客户的关注度。 四、坊间传说：持续以坊间传播的形式充分利用网络媒体，进行传播。 上海星河湾2011年度营销推广原则 上海星河湾2011年度营销费用预算 按照年度销售金额的0.5%计提，预估约1500万元左右。 第一阶段媒体推广 1、目前在百度搜索上找到“上海星河湾”相关结果约2,730,000个，在Google搜索上找到“上海星河湾” 相关结果约 1,210,000 条，今年在此基础上加大搜索面的覆盖，提高网络搜索的效果； 2、加强对各主要门户网站论坛的坊间传播力度和效果；扩大项目的关注度。 大众媒体： 专业媒体： 异地媒体： 坊间传播： 1、两大机场寻找合适广告位，面对进出港的高端客户，扩大传播范围； 2、市中心延安路沿线、沪闵高架沿线等的户外广告牌，扩影响力； 3、建议在项目红线内增设高炮，形成对s4沿线过往车辆的辐射影响； 4、本年度楼体广告持续投放。 1、《上海楼市》、《租售情报》等专业杂志广告持续投放； 2、《搜房网》、《新浪乐居》等专业网站持续广告投放； 3、《第一地产》等专业电视栏目在小开盘期间进行广告投放； 1、结合4－5月温州的持续拓展，以及超过百组的客户基础，参加5月房展会，同时选取市中心地点进行户外广告短期投放，当地主流媒体的广告投放配合，形成立体效应； 第一阶段推广预算 第一阶段（4月－6月） 大众媒体 户外 －万 项目高炮 30万 报纸 50万 80万 专业媒体 专业杂志 60万 专业网站 80万 专业电视栏目 40万 180万 异地媒体 房展会 30万 异地户外 30万 异地报纸 40万 100万 公关活动 异地拓展 20万 小众饭局 20万 公关活动 60万 100万 其他 现场包装及物料 10万 其他 10万 －－ 20万 TOTAL：480万 THANKS! * ——2011年上海星河湾年度营销方案—— 上海星河湾 易居中国 22011年4月18日 压力下优雅前行 上海星河湾年度营销目标 上海星河湾销售计划 上海星河湾公关活动计划 上海星河湾推广计划及预算 万马奔腾齐奋进,百倍刀锋誓破冰 2011年度营销目标 获取2011年度上海市高端市场销售金额和销售面积双料冠军 尽一切努力， 市场环境 上海楼市调控目标未能达到中央目标，原出台上海楼市涨幅低于本市GDP增长，即新建商品房涨幅在8%左右，北京稳中有降的调控目标或成为下一步全国调控目标，未来上海是否调整尚不可知。 预期中的房价拐点并未出现，现国务院房地产调控督查组兵分八路督查调控落实情况。 2011年度的楼市将出现“限价、限购”常态化，在政策调控下出现不温不火的态势。市场也将很难再出现大起大落的发展现象。 整体策略 根据目前政策环境和市场走势，较为静态的情况下： 1、提前申请第三批房源预售证，等到市场出现窗口期随时可加推新的房源。 2、小步快跑，少批量多次小开盘，剩余未售楼栋有五栋，可积累一定量的目标客户加推一栋，形成年度分批次小开盘，保持现场持续热销局面。 3、公关热场聚客，拓展深耕挖客。 4、推广侧重精准直效，形成销售有力配合。 如果市场出现短暂的窗口期，我们也将快速的相应调整营销策略。 2011年上海星河湾销售推量计划 在全年的销售计划中，在6月初、9月初、10月下旬三个节点进行小开盘，按照储客的数量和集中的意向房源，有针对性的拿出相应楼栋开盘。计划完成全年目标的60%约100套。 目标 计划 6月 35套 目标储备意向客户90组 计划资金回笼5.25亿 9月 33套 目标储备意向客户90组 计划资金回笼5亿 10月 32套 目标储备意向客户90组 计划资金回笼4.8亿 选择意向客户较集中楼栋开盘 目标销售 2011年上海星河湾销售推量计划 1－3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 31 18 18 12 10 33 32 10 10 坚持本地及异地客户上门拜访拓展，结合新产品推出节点，结合项目对外宣传节点，力争多储备意向客户、多转化意向客户、多促成成交，完成全年任务。 35 销售金额32亿 销售套数209套 4.15 6月上旬 2011第一批次房源上市 2011第二批次房源上市 2011第三批次房源上市 9月上旬 10月下旬 销售线 公关线