社区商业特点与操作要点汇总.docVIP

社区商业特点与操作要点 贾玉鹏 时 间：2006年1月28日下午 地 点：金都假日饭店一层钻石厅 贾玉鹏： 各位同仁下午好！今天很高兴和大家一起交流国美开发的两个主要商业项目，就是国美第一商街和名听商业中心项目整个运作的过程和整个社区操作要点。我是中国人民大学毕业，学的是房地产经营管理专业，毕业之后一直在房地产公司做，现在是在国美，也就是明天房开发地产公司，它是国美整个地产庞大的组织里的一个分支，它包括鹏润，包括樽爵，包括国美置业都是国美房地产的体系之内，我们在2005年和2006年主要操作两个地产项目，一个就是青年路国美第一城的10万平米商业，我们命名为叫“国美第一商街”，另外一个就是奥北区，立水桥区域，这是明天第一城的商业项目，也是10万平米，我们叫“明天商业中心”。通过这两个项目的运作，我们对社区的操作，包括招商和销售的这些特点，也总结出来一些自己的经验，在这儿拿出来跟大家共同分享一下。 大家知道最早社区商业这个概念，大家一听到的时候可能有这种感觉，社区商业大概就是社区内建设几千平米，或者少的几百平米这种商业，然后主要是满足社区内居民普通的这种生活需要。比如说美容没法，比如说一些便利店，比如说一些小超市，这样就简单的能满足社区居民生活基本需求的这样的商业配套。其实这个是社区商业的范围之内，但是它属于社区的配套商业，它不是完整意义上的社区商业，现在的社区商业我觉得国美第一城这个商业，就国美第一商街和明天商业中心这两个项目的商业是比较完整意义上的社区商业。这种社区商业其实它有七大要素，大家知道就是包括地段、空间设计、业主规划、物业管理、话题炒作、经营策略，这些是商业运作的七大要素。我接着说社区商业的话题。因为现在随着房地产开发越来越成熟，住宅这种销售对于在座每一位销售都不成问题，在北京这种房地产市场，只要出来的房地产都能卖出去，尤其南部稍微大一些别墅和高档公寓，尤其是那种外资进入和外籍人购买房屋这种限制出台之后，对高档的公寓和别墅确实有一些压力，但是总体来说这种趋势也是不可逆转的，总体销售水平还是比较看好。但是社区商业运作这块，确实专业性比较强，尤其社区商业运作，社区商业现在这种类型可以看到，它有几种类型：一种是邻里型、社区型、区域型、超区域型和超级型，这是几种商业，我今天讲这种商业应该是属于区域型商业，邻里型是属于社区配套商业，这个面积非常小。社区型大概1.5－2万，这个就是比邻里型要稍微大一些的，这种介于邻里型和区域型之间的一种类型的商业，我今天主要说的是区域型商业。而且国美第一商街和明天商业中心都属于区域性商业，商业整个体量比较大，而且辐射的范围比较广，其他两个就是超区域型和超级型的，我觉得这个尤其是超级型的，主要是指像西单或者王府井能整个辐射到北京市的商业。所以咱们今天主要探讨区域型商业。商业分类我就不详细说了，我估计前面几位业内人士都跟大家说过了，这方面大家简单看一下就可以了。社区商业按照布局和形态大致又有很多分类，按住宅的关系划分，按所在地域划分，按布局形态划分，按商业布局的分类划分，这个都是一些理论性的东西，大家看一下就可以了，包括这些图片，都是国外的包括国内一些商街的图片。 我现在直接进入主题，因为刚才很多同事说到了要赶飞机，所以前期理论的东西我就不给大家叙述了，我主要介绍社区商业运作的一些基本要点。社区商业现在每个开发商一般的规划社区商业应该最低在3万平米以上，多的像国美第一城的项目规划10万平米的商业，而且有的开发项目，我知道在北京有的开发项目规划的甚至更多，达到了将近20万或者15万平米的商业，所以社区商业具体运作起来难度非常大。我举个例子国美第一城这个商业，整个国美第一城这个商业规划了有10万平米商业，这10万平米商业在规划前期定位是非常关键的，大家知道对于那种社区商业来说，它运作过程中有底商，就是住宅下面的部分，有的可能是在住宅跟住宅之间，有的是框架结构的商业，有的小区甚至建设这种不动商业，不动商业楼不依托于整个社区住宅，一个独立的一个商业楼，有的是几千平米，有的是上万平米独立的商业，所以社区商业运作起来是非常复杂的，它有这种减力墙结构的底商，有楼和楼之间框架的群房的商业，有独立的商业，它涵盖了商业的各种业态。国美第一城就是一个比较典型的例子，所以我们在运作过程中，针对各个不同产品结构，对商业进行了简单的一个前期定位。 我跟大家简单说一下国美当时整个策划和策略。其实在整个商业前期定位的时候，确实要综合考虑几方面因素：主要的是商业定位的差异性，还有功能配套性质的商业、市场机会、品牌远景，这几个都是你在商业前期定位主要分析的一些问题。一个10万平米的商业，或者3万甚至5万平米的这种商业，它在定位的时候是不是能做到跟区域商业的差异化，大家知道这种商业如果同质化