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酒店式公寓研究与物业发展建议第一部分：公寓基本概念Page3? 定义? 特点酒店式公寓基本概念 ? 分类 ? 动因 Page4 酒店式公寓/概念? “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是 在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店 设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。? 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、 租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收简单定义其概念归结为三点：?统一经营?售后回租?完整产权 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。 Page5酒店式公寓/特征基本特征具体表现产品特征“酒店式的服务，公寓式的管理”；星级酒店的服务和管理；信息时代写字楼的商务服务特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。户型与配套满足使用者个性需求的户型（几十到几百平方米不等）；统一为精装修，并提供全套的家具和电器；强调个性，不同的户型也有不同的格调；拥有银行、会所、小超市等附属设施。设计与物业管理设计个性化——由客户群（企业高级员工、经理、总裁等）消费习性决定；物业管理水平的星级化——由星级酒店直接管理或由有酒店背景的物业公司进行管理。适合居住自由方便，而且价格比酒店要便宜，却随时可以得到酒店式的各种服务；公共设施均类似于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显；能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需求。适合投资增值潜力大，投资回报高：酒店式公寓是投资置业的上选，因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的，而且，酒店式公寓好管理、易出租等优点也是其他项目难以比拟的。市场潜力大随着高级商务、管理、技术人员的增多，市场对物业的要求较高，特别是一些合资企业的高级管理人员往往渴求生活的高品质，对公寓的整体环境也表现出很高的热忱，而酒店式公寓恰恰满足了这一需求。增值空间大作为房地产产品中的一种，具有房地产产品的高增值性特点，况且与住宅和酒店有着明显的区别，有着独有的发展空间。Page6酒店式公寓/特点? 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；? 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；? 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；? 酒店式公寓必须具有居家的氛围；?相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；特点Page7 酒店式公寓/分类分类-按“产权性质”划 分 只租不售的 “酒店式公寓”?其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的商住产权的“酒店式公寓” ?顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。 住宅产权的“酒店式公寓”?这是目前北京市场上最为 常见的“酒店式公寓”， 但由于其本质是“住宅” 产权，也决定了它不可能 成为真正意义上的“酒店 式公寓”。更准确的说， 这是一种“酒店式服务公 寓”，以比一般住宅物业 更为完善、全面的酒店式 服务来吸引客户。其付款 方式、贷款形式、交易手 续与普通住宅相同。 Page8三种物业的区分Page9酒店式公寓/发展动因?酒店式公寓在一个城市的产生和发展, 牵制的根本原因就是这个城市的经济发 达程度。因为酒店式公寓的需求者和消 费者一般都是生活在这个城市的政府官 员和高级商务人士。这些消费者一般都 有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济 发展到一定程度，高端住宅消费能力的 消费者才会形成一定的规模。在他们的 需求中孕育着良好的商机，此时适应他 们生活模式和生活需要的酒店式公寓就 应运而生，并且有良好的发展前景。从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。Page10第二部分：武汉酒店式公寓研究Page11? 发展历程武汉酒店式公寓? 市场特征Page12武汉酒店式公寓/发展历程上世纪九十年代初 2003年起 2005年起 2006年起 服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象 。 小户型公寓 小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、 家庭投资为主要