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云南水富房地产营销策划方案云南水富房地产业态图一、水富房地产市场分析（一）、 中国房地产市场背景分析：近期股市大幅动荡和国家宏观调控加息政策的出台对楼市地产业都有很大的负面影响，但截至2007年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。据国家统计局统计快报数据显示，目前我国拥有城镇家庭1.95亿户左右，人均住宅建面约为25.5平米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照户均100平米计算，则此类需求将达到1.8亿平米。同时考虑到城市旧城改造和拆迁形成的住房需求，预计未来对住宅需求数将达到7.5亿平米左右，而2006年全国商品房竣工面积约为6.28亿平米，存在较大的供需缺口，所以从长期趋势来看，地产业肯定是涨声一片，区别只是快慢高低之分，从总体看，2008年的房地产市场正在朝着宏观调控的预期目标发展。但各项调控政策的落实还有一个过程。在总的市场背景下，水富地产市场可以看作是中国中小城市地产的缩略版。（二）、水富房地产市场综述水富是云南东北部快速崛起的生态湖滨港口城市，扼滇川往来之要冲，素有“云南北大门”之称。总面积439.8平方公里，辖两乡一镇，21个村和4个社区，有汉、苗、彝、回等13个民族，总人口近10万，境内属亚热带季风气候，海拔高度1986米，年降雨量1000毫米，年平均气温17.8℃。水富拥有装机容量600万千瓦的大型水电站——向家坝水电站。独具旅游情趣的西部大峡谷温泉生态园享誉川、渝、滇，是目前全国规模最大、功能最齐全、设施一流、服务优质的露天温泉园之一。水富位于川滇两省交汇的腹心地带，地处长江经济带、川渝经济区和昆明经济圈三大经济区域交替处，是川、渝入滇的重要门户，经济融汇成都、重庆、昆明和宜宾、自贡、泸州、内江、昭通等大中城市之影响。水富港作为云南第一大港、万里长江第一港，扩建后千吨级货轮可由此至重庆、武汉、上海等重点城市，直航大海。内昆铁路云南第一站坐落水富。四川宜宾机场紧邻水富县城，水麻、宜水高速公路正在建设中。水富已实现名副其实的公路、铁路、水运、航空“四通”，是云南连接川渝的重要交通枢纽。总资产达46亿元的云天化股份有限公司与水富唇齿相依，是云南省重要的化工基地。水富工业园区正在规划建设中，引资发展工业势头良好。水富县委、政府依托现有资源和优势，打基础、调结构、创特色、建支柱、强招商、保稳定，建好一个城市，培育三大支柱，实施四大战略，围绕建设“美好新水富”的总体目标，“全力推进跨越式发展，全面建设小康社会”，将水富建成云南重要的能源、化工基地“云南北大门”；新兴工业、商贸、生态旅游及湖滨港口城市，云南连接长江经济带、成渝经济区重要的物资集散中心，长江上游重要的绿色经济生态屏障。小结：水富县作为县级城市，相对其他县级城市来说，人口少、经济基础薄弱。但胜在地处川滇交通要道，公路、铁路、水运、航空“四通”，加上云天化和向家坝水电站的保驾护航，让水富成为昭通乃至云南一个不可忽视的地方。水富的工业、能源、旅游是构成财政收入的支柱，2007年城镇居民人均可支配收入达1.1万元，是昭通发展最快的城市之一。（三）、水富房地产市场调查分析1、市场整体简述随着政府的规划与城市结构的改变，水富房地产市场现在形成了四个中心：一是围绕金沙时代的人民东路，拥有众多各有特色的超市、专业店、专卖店，同时配置文化、娱乐、餐饮、酒店、金融、电信等服务网点，形成城市商业地产中心；二是以云天化住宅小区为中心，形成了住宅中心；三是以紫荆豪园为中心，形成了商住一体的新地产中心；四是以楼坝镇为重点，形成了水富的工业地产中心。住宅以中低档住宅为主，住宅形态以多层和高层住宅为主体，还没有真正意义上的别墅。2、消费者购房意向、目的分析水富购房者购房的目的65%用于自用，25%用于投资，还有10%作为保值增值。3、市场接受价格走势、户型分析根据我们调查，目前水富购房者普遍接受的多层住房价格为1200元/㎡，电梯公寓价格为1400元/㎡，商铺则视位置在7000—13000元/㎡。购房者最喜欢的住房户型为三室两厅面积在100—130㎡的，其次为两室一厅面积为70—90㎡的。购房者最喜欢的商铺为开间4.5米，进深不超过13米。4、目标客户群定位我们金江银座的主流客户群体定位为：年龄20—50岁，有一定经济实力，具有一定的欣赏水平，能接受并愿意尝试新事物的人群。由于水富外出务工人员多，他们成了购房的不可忽视的团体；私营企业家、个体经营户、政府公务员仍是市场消费的主体；随着生活水平的提高，部分买房的人也在考虑换好房，因此二次置业者也是“金江银座”的主要买家。目标客户主要由以下几部分人群组成：（1）、适合追求与父母分居的年轻人或三口之家——辅助客户群年龄在20～30