SOHO东海广场租赁市场实地调研报告(31页）.pptVIP

SOHO东海广场租赁市场实地调研报告 租务部 2009年8月 目 录 上海写字楼、商业区分布情况-------------------------------------3 上海甲级写字楼新增供应及成交统计----------------------------7 南京西路区域写字楼租赁市场具体情况-------------------------9 SOHO东海广场和区域项目产品细节对比----------------------21 项目租赁、销售的市场预期----------------------------------------24 参考附件 上海2009上半年甲级写字楼市场新增供应及成交情况 静安区（南京西路）写字楼市场特征 南京西路甲级及以上写字楼市场特点及供应量 静安区政府针对企业入驻的政策 静安区于2008年年底推出针对区域内写字楼用户的“39计”（见 相关资料），具体内容包括： 对区域内的专业服务业、会展业、现代物流业和文化传媒产业，设立地区总部发展专项资金； 对新引进和已设立的跨国公司地区总部给予相应补贴； 对金融服务、楼宇经济、高端品牌、中小企业发展等创设专项资金； 对企业创新成果转化大力推动，包括多项科技创新政策，制定区级“企业技术中心”认定标准； 对大型办公楼宇节能开展审计，鼓励企业采用先进的节能技术等等。 租赁部人员薪金情况 上海甲级写字楼、商业租赁代理合作特点 市场预期 租赁预期： 部分代理行预期租赁成交价（低-高区）在5.5-9元/天/平米（不含物业费、4-6个月装修期、3个月免租期）。 租赁亮点： 次新楼：租金、签约条件、激励政策预期会较灵活； SOHO入主，市场有一定认同度，且普遍给予较高期望。 注意点： a/前期对租金表现不宜期望过高，宜以提高出租率为第一要务； b/签约期：租期一般为2-3年、租金无递增；3年以上则考虑租金递 增，递增幅度一般为5%左右。 * * 夜色中的上海人民广场 上海甲级写字楼分布示意图： 1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线； 4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域 评析： 上海市甲级办公楼仍主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局：四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区、徐家汇；两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴、南京西路区域分布的甲级、顶级写字楼位列前茅。 主要办公楼分布区域列表： 6-11 恒隆广场、梅龙镇广场 服务、咨询、贸易 静安 南京西路沿线 5 万都中心、远东国际广场 电子、贸易 长宁 虹桥区域 6 港汇中心、美罗大厦 IT、咨询、电子 徐汇 徐家汇区域 6 香港广场、企业天地 服务、广告、咨询 卢湾 淮海中路沿线 6-8 来福士广场、都市总部大楼 咨询、商务 黄浦 人民广场区域 8-12 汇丰大厦、中银大厦 金融、咨询、商贸 浦东 陆家嘴区域 租金（元/平方米.天) 代表楼盘 主要行业 区域 名称 （资料来源：易居中国） 上海高端商业市场分布示意： 1-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩商圈； 5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈 上海市主要商圈列表： 以外籍人士为主力消费群的商业圈 错位经营 国际顶级名牌的高雅购物街 集聚国际顶级品牌旗舰店，是一流的高档消费圈 由众多外资企业组成的高档商业街 面向大众的传统商业街区 以周边成熟办公为依托，服务于周边高档住宅客户 市场特征 12-35 虹桥商圈 10-50 徐家汇商圈 10-55 淮海路商圈 40-60 外滩商圈 10-70 南京西路商圈 10-65 南京东路商圈 12-70 陆家嘴商圈 参考租金（元/㎡.天） 商圈 评析： 从全市高端商业的分布、业态业种以及服务对象上来看，主要呈现的市场特征有：依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心；结合地理位置、区位、交通、环境等优势，打造具有自身特色的多元化综合商圈；业态业种、商圈位置、周边配套等综合因素决定了各商圈的不同服务对象， 或面向大众、或以周边居民为主力消费群、或向外区辐射，各不相同，各具特色。 从租金范围段分布上来看，其特征为：外滩商圈及南京西路的租金最高，首层平均每天50-70元/㎡；其他主要高端商业市场租金的低位数相差不大，约在10-15元/㎡.天，而高位数则因地段、业态等因素存在一定差距，其中淮海路商圈的租金高位数较高，为45-55元/㎡.天。 （资料来源：易居中国） 评析： 从未来4年整体来看，上海甲级写字楼市场仍有近376万平方米的甲级写字楼供应量，其中浦西、浦东市场供应分别约占43.3%和56.7%，由于大量供应量要赶上上海世博会的东风，201