安徽宿州天鹅湾项目平面创意提案.pptVIP

案场外围 到达 售楼处 样板段 接待区 模型区 建材展示区 签约室 接待台/洽谈区 让客户稍事休息，深入洽谈 待销售专员带领客户入座再次送上茶水 接待服务 案场接待流程 到达 售楼处 样板段 接待区 案场外围 模型区 建材展示区 签约室 接待台 一般情况下，客户会多次来到售楼处探索产品，在此不做详细分析。建议有独立的签约区域，使签约流程顺利进行。 带领签约客户至签约室 销售专员 待销售专员带领客户入座送上茶水 后勤服务 签约室 相对独立的区域，综合合同、贷款、财务人员一起办公 熟练的签约流程，展示项目的成熟之处 销售专员 案场接待流程 2007年度工作时间表 蓄水期 强销期 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08年1月 开盘 户外广告制作发布 软文刊登 形象广告发布 形象广告发布 开盘广告 产品力广告发布 销售中心开放 公关活动 促销活动 销售物料制作 附：VI应用示意 Logo及标准色 Logo的徽章化应用方式 名片及信封应用示意 名片及信封应用示意 （烫金） 销售员胸饰应用示意 销售员胸饰应用示意 销售员胸饰及文件夹 应用示意 提案名称,宋体加粗,字号40pt 2006.11.15 关于天鹅湾项目的 几点想法 2007年7月 前言 自我司接触“天鹅湾”项目以来，为时尚短；固然对宿州市场的熟悉程度远逊于开发商。 但依照对中国二、三级城市房地产市场规律的了解，以及双方不同视角的原因（我司更偏向于从普通消费者的角度思考和发现问题，包括对宿州市消费特点及城市发展的考察），我们在此提出一些观点，希望对贵司的推广工作有所裨益；并作为双方探讨的基础。 普遍问题 对于新进入一个三级市场的开发商， 尤其是手中的项目为当地的大型项目时，往往会面临以下问题： 当地市场不成熟，尚处在产品同质化阶段； 不了解或难以前瞻性的判断当地潜在需求； 大型项目的最显著特点是规模，但与个体消费者利益不直接相关，无法转化为优势； 此时，开发商出于求稳妥，通常会利用体量大的条件，拉长产品线； 同时，各产品并不会与当地同类产品产生本质差异，而是会在产品的各个细节方面予以品质提升。 这种情况下，很容易造成项目产品每样都比别人好一点点，但没有突出的特色； 项目最终的销售实际上是靠体量和规模支撑下的价格优势和大势的推动完成的。 而在实际操作中，比拼每类产品力又很容易陷入当地的竞争环境，增大推广成本。 降低风险，无可厚非， 但是否有可能在充分利用市场条件的情况下，真正发挥出整盘的优势？ 市场规律简析 国内房地产市场的发展大致遵循如下规律： 不同的城市层级往往使二、三级城市房地产市场滞后于同时代的一级城市。 初级市场 有需求 有选择 常规产品 地段+面积 初级商品房 市场化初现 有需求 无选择 面积 成熟市场 需求被引导 地段+面积+产品 市场细分，产品多样化 原始阶段 无需求 无选择 无 无商品房 阶段 需求 条件 产品 对照之下，我们会发现，宿州市场还未进入到市场细分阶段。 2006年1-6月份，全市商品房施工面积80.82万平方米，其中住宅65.85万平方米，非住宅14.97万平方米；新开工面积25.73万平方米，其中住宅21.23万平方米，非住宅4.50万平方米；竣工面积31.16万平方米，其中住宅28.36万平方米，非住宅2.80万平方米。在已备案的商品房中，市区居民购买占74.47%，80平方以下占7.13%，80-100平方米占31.06%，100-144平方米占56.78%，144平方米以上占5.03%。对已备案的商品房价格统计，住宅均价1619元/平方米,非住宅均价3457元/平方米。  宿州房产房地产开发市场在逐渐的形成，住宅商品供应增加，产品结构更趋合理 ；城市新区、开发区房地产开发步伐加快；普通商品房供应增加，户型结构更趋合理。大户型、豪华住宅比例很小。 市场正处于需要树立标准，即将进入市场成熟化时期的阶段， 如果能够把握时机，率先为宿州当地市场树立高档楼盘的标准，则可以顺理成章的成为领袖项目。 目前宿州的房价处于上扬趋势，房产市场消费仍以自住为主，户型也以常规户型居多。功能相对比较单一，没有市场细分。宿州的房地产市场还不够成熟，处于初级阶段。 宿州房产市场简析 （宿州图片） 细分 聚合 or 靠产品的力量 靠整案的力量 途径一 但市场尚未进化到需要细分的程度， 无法用细分的方法获得充足的市场需求， 因此没有机会开发细分市场的特色产品。 只能用手中的每项产品去参与市场竞争， 导致推广力量分散， 有效性不足 推广途径 细分 聚合 or 靠产品的力量 靠整案的力量 途径二 “力量”是什么？ 由市场规律可知，在初级市场中， 率先制定标准的人最易获胜。 他将跳出单项产品的限制，同时打