戴德梁行深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究报告.ppt

旧城改造的迫切性 ? 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和项目现状亟待改造 项目可能发展的功能 ? 商业业态定位 ? 本项目商业适合发展 “IT Box、Mall、百货、商业街”四大类 世界IT产业 ? IT产业的四次浪潮： 目前世界IT产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术 世界IT产业 ? 发展趋势：IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费类电子继续以13%的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家 IT专业市场案例借鉴 ? 日本秋叶原 Akiba IT专业市场案例借鉴 ? 日本秋叶原 Akiba IT专业市场案例借鉴 ? 中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，集展示、科普、娱乐为一体IT专业市场 IT专业市场案例借鉴 ? 北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业市场，辐射至京津塘乃至全国 华强北电子专业市场现状 整体定位? 整体定位? 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能 整体定位 ? 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能 整体定位 ? 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能 整体定位 ? 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能 体量定位 ? 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在40万平方米左右 IT Box 定位? 未来几年华强北的供应约50万平方米的IT专业市场 体量定位 ? 本项目IT Box的体量定位为8-9万平方米 体量定位 ? 本项目IT Box的体量定位为8.5万平方米 客户定位 ? 华强北中高档商业需求预测 ? 解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量 华强北中高档商业需求预测 ? 解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量 百货定位 ? 整体定位:作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于6万平方米，业种基本于茂业百货相当 百货定位 ? 百货定位 ?体量8万平方米 商业街、Mall? 体量定位 ：18万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业 商业街、Mall ? 体量定位 18万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业 商业街? 案例借鉴：上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心 商业街? 案例借鉴：香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街 主 力 消 费 群 发展写字楼的可能性 ? 华强北企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求 目标客户定位 ? 中小型民营企业是本项目写字楼的最主要终端使用者 档次及产品定位 ? 准甲级写字楼、中等面积单位并可自由分隔 产品类型定位 ? 产品类型定位：规模7-8万平方米，单位面积100-400㎡，40层左右的超高层，标准层面积1,800-2,000㎡ 价格定位? 2009年2月价格建议27,000-28,000元/平方米 发展SOHO商务公寓的可能性 ? 华强北众多小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，并且区内此类产品处于供不应求的局面 客户定位 ? 华强北私营企业主、IT创业者及周边区域的单身白领 规模定位 ? 规模建议为6.5万平方米 户型定位 ? 户型建议以40-50㎡的小户型为主 开发酒店的可能性 ? 华强北独特的地位保证了酒店的客流量，区内酒店经营状况普遍良好，并且片区内缺少定位中高档的酒店 档次定位 ? 建议定位为中高档商务酒店，并引进国际知名酒店管理公司进行管理 发展住宅的可能性 ? 项目所处的区位，以及周边的教育资源，开发住宅有明显的优势 客户定位 ? 以中高收入人群为主，并且注重教育资源的家庭 档次定位 ? 定位为高档住宅 规模定位 ? 建议住宅总体规模为23.5万平方米，其中可销售部分为12.5万平方米 户型定位 ? 以三房、四房的大户型产品为主，二房为辅 各类户型比例 ? 各类户型比例为：三房、四房为80%，二房为15%，复式单位为5% 经济指标 ? 可能发展的商务功能及其发展方式 商务功能 写字楼 酒店 SOHO商务公寓 服务式公寓 外籍人士集聚点，生活及教育等配套齐全 泰格公寓 明华会议中心 外籍人士聚集区 环境舒适，安全性私密性强 波托菲诺国际公寓 高尚居住区 商务区 服务式公寓分布区域 交通便利，休闲娱乐配套齐全 主要特点 辉盛庭 罗湖商务中心 代表楼盘 1 华强北片区为深圳福田中心区与罗湖金融商业区两大CBD的辐射区域，项目距离这两个区域在10分钟车程，地铁2个站点，项目自身为购物休闲娱乐商务的综合体，项目所在区域内休闲娱乐配套齐全，符合了商务型服务式公寓的需要 项目所在区域符合开发商务型服务式公