渭南信达国际商业广场投资者调研分析报告.doc

《投资者调研分析报告》 信达国际商业广场 中国·渭南 波特商业渭南项目组 2009年 6月5日 目 录 前 言 3 第一部分 投资概况分析 4 1、投资环境概况分析 4 2、投资市场概况分析 4 3、投资产品总体分析 5 第二部分 投资者基本资料及需求分析 7 1、投资客群来源分析 7 2、投资者购买力分析 7 3、投资者受教育程度分析 8 4、投资者职业分析 8 5、投资者家庭年收入分析 9 6、投资者投资次数分析 9 7、投资者房地产投资习惯分析 10 8、投资目的分析 11 9、投资区域分析 11 第三部分 本项目投资意向分析 13 1、物业形态分析 13 2、档次定位意向分析 13 3、投资价格意向分析 14 4、投资回报分析 15 5、投资面积意向分析 15 6、管理模式分析 16 第四部分 投资政策及其它分析 17 1、 销售政策分析 17 2、投资付款方式分析 18 3、获取信息的渠道分析 18 4、获取信息的媒体选择分析 19 第五部分 综 述 20 前 言 商业地产项目在开发的前期应对地块的价值，投资开发的环境，市场供求状况，市场竞争状况等各种变量进行分析和研究，以便对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据以回避开发风险。据此，信达国际商业广场项目作为渭南市规模最大、位置最核心的复合商业地产项目，因为其客户需求的特殊性，利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，很有必要在本项目正式开发运作前期进行一次全面的市场调查和定位研究。本次的调查与研究其作用仅限于为本项目市场定位、产品定位、营销决策及后期运营决策寻求依据。 通过此次市场调研，我们对渭南市区域经济环境、商业地产市场、零售业状况、商业物业投资者、经营者、目标消费者及相关媒体等方面信息有一个全面掌握，从而一举取得项目开发营运的成功。 本报告是本次市场调研系列报告的一部分，是对渭南市323位准投资者进行问卷调查及沟通交流后进行的数据分析及汇总，通过本报告可以使我们初步了解投资者的投资意向、基本投资状况及其部分投资者的个人信息，为本案的产品定位、业态组合、功能划分定位及营销策略的制定提供依据。 基本情况 调研目的：了解渭南市投资者的投资意向、基本投资状况等相关信息 调研区域：渭南市临渭区 调研对象：渭南市准投资者 调研时间：2009年5月20—26日 调研结果：此次共进行350位受访者调研，其中有效问卷323份 第一部分 投资概况分析 1、投资环境概况分析 商业地产投资环境，是商业地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯·斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。 进行商业地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。对商业地产投资环境进行分析，是商业地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。 从市场表面反映出的情况看，商业地产投资热潮是由于投资的高回报决定的。如果作为一种经济现象分析主要有以下几个方面的原因：一是中国经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，老百姓手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二是老百姓目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾，对中国的老百姓来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的，当然自去年9月华尔街金融风暴引发的全球金融危机，对我国的经济打击是相当深远的，虽然老百姓的1万亿存款仍在手上，但老百姓对经济发展的预期却变得保守，对投资也变得更加谨慎，如何才能有效激发老百姓的投资热情，是本项目考验的关键；三是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续3次降息，使大量资金寻找投资出口；四是城市大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区陈旧商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商业地产需求增加。众多的国际及国内知名品牌产品进驻渭南市，由此不难看出市场对商业用房的巨大需求量。 2、投资市场概况分析 近年来，渭南市的经济规模不断