高策顾问新城研究案例东丽湖项目压缩.ppt

新城模式研究案例——东丽湖项目 2009年6月 东丽湖基本信息资料库 东丽湖已出让的土地情况 东丽湖周边的产业环境 东丽湖主要产业和居住产品的目标客群特点 东丽湖为临近区域的高端制造业企业，提供会展功能 从事研发、管理、运营的产业金领、白领具有高学历、脑力劳动强度大、工作压力大等特点，对旅游休闲产业的需求强烈 高端制造业企业由于规模的不断发展壮大，存在着大量的商务休闲需求 东丽湖为临近的高端制造业集群中的产业金领、白领提供相应的城市配套功能 东丽湖居住产品的客群主要为周边高端制造业集聚区域内的相关高消费产业人群，以产业金领、白领为主 东丽湖当前已面市的城市配套功能特征 形象定位：天津国际化知本商务服务区 东丽湖所处的高端制造业产业区，跨国公司和国内实力型企业较多，企业首脑、产业金领白领是全球化的高学历精英人群，以智力知识为主要资本，全面对接此类人群的喜好与需求； 动力半岛的定位更具内涵,更有指向性，在直观认识层面不同于天堂岛、金银岛等客群宽泛的纯度假岛屿 知本精英俱乐部的产品以兼会议功能的滨湖酒店为主，同时包括俱乐部、健身中心等多元化休闲娱乐空间 滨湖酒店打造有特色的酒店集群，或以建筑风格取胜、或以主题取胜 国际化知本精英亲水社区 “玫瑰湾”来源：悉尼玫瑰湾是象征国际领先生活的经典别墅区，与东丽湖滨水居住区的定位及价值点相吻合 黄金海岸线的碧海蓝天，白色的帆船从天际摇曳而过，阳光下游艇与海鸥交错滑行，悉尼歌剧院、跨海大桥与海湾临波相应……这便是悉尼玫瑰湾。 作为悉尼最美丽的海湾之一，玫瑰湾是闻名世界的富人区，海滩、国家公园尽在咫尺，象征着国际级领先生活标准。 国际化知本精英亲水社区是利用岸线和与滨湖会议酒店区、华侨城隔湖相望的景观优势，打造的低密度临湖大宅 高端滨水居住区价值点：三面环水 东丽湖规划类资料库 充分发挥现有大型项目的带动作用，使区域形成多中心共同发展的格局 东丽湖开发主体 东丽湖以政府为开发主体，表现有开发计划性强的特点 政府主体、市场化开发企业主体情况下对于开发项目有不同的影响。 融资模式——政府担保 主要以政府担保，土地抵押贷款的形式实现融资 东丽湖土地出让节奏 东丽湖土地出让时序表 东丽湖已出让的土地情况 东丽湖带有明显的政府营销色彩 政府营销的实施力度很强 东丽湖已有的产业布局 东丽湖定位有六大产业，其中以会展和旅游产业为主 两个创新性的机会产业 服务外包产业集群+生命健康产业集群 东丽湖管委会希望通过会展产业带动配套功能的完善和发展 东丽湖会展产业以政府引导型为主 东丽湖周边密集分布着大量的高新技术园区，内部高端制造业的会议需求广泛，从技术交流、研讨、发布的各项会议，到后期贸易涉及的产品展销、成果发布等都需要通过会展产业来进行 东丽湖会展产业在载体上的设计考虑 东丽湖引擎产业之二： 以华侨城为核心，发展旅游产业，带动房地产、酒店、休闲、商业等功能的发展 东丽湖为什么着重发展旅游产业？——他们认为东丽湖位于津滨发展轴线，并且具有先天的水域特色，具备发展旅游的良好资源 这些客群具有高学历、脑力劳动强度大、工作压力大等特点，对旅游休闲产业的需求强烈 东丽湖旅游休闲的又一大客群是周边高端制造业企业，他们由于规模的不断发展壮大，存在着大量的商务旅游休闲需求 旅游地产的带动作用强大，能够拉动酒店、商业等功能生长，强化城市功能，提升城市影响力 东丽湖认为，中低容积率居住产品，更能够实现较高的土地价值 东丽湖在开发旅游拉动型居住产品中，也考虑近期以低密度产品为主，后期通过高密度产品提升土地利用效率 东丽湖旅游产业重点项目解析——华侨城 首先，东丽湖管委会看重华侨城首创“旅游+地产”的经典开发模式和成熟的运营经验 华侨城经过二十多年实践，华侨城成功开创了一种旅游与房地产结合发展的全新而独特的经营模式，这种模式已经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，拥有成熟的资源整合和运营经验。 华侨城在深圳、北京、上海等一线城市扩大品牌号召力的同时，开始把触角伸向青岛、烟台、杭州、成都、南京等经济发达、旅游资源丰富的二三线城市。 华侨城这种可以带动旅游和房地产一同发展的开发模式，非常受地方政府的欢迎和支持。 这种集旅游、文化资源和房地产开发于一体，可以很好地与带动地方经济的发展，并带动地方品牌价值的提升，非常容易与政府达成合作共识。 华侨城首创“旅游+地产”经典模式在全国主要中心城市进行过复制 东丽湖通过华侨城的入住，迅速聚集了人气，将拉动酒店业、商业、高端居住的空前繁荣 东丽湖表示品牌旅游项目可以迅速完善区域配套，提升区域形象及知名度，大幅拉升东丽湖地区居住物业市场价格 二级开发商还可通过适当提高容积率保证开发收益 使东丽湖地区能够实现较高的土地成交总价，为二级开发商高价拿地增加砝码，平衡华侨城低价拿地造成的短