上海恒策安徽池州尚华国际商业营销推广方案.docVIP

尚华国际商业营销推广思路 第一部分：市场简析 2 第一章：宏观经济及房地产市场分析 2 一、池州市经济发展状况 2 1、池州市经济发展水平分析 2 2、池州市房地产投资开发状况 3 第二章：池州市整体商业市场状况 5 一、池州典型商圈分析 5 1、池州商圈格局综述 5 2、西街商圈（常态娱乐消费商圈） 7 3、商之都商圈（新兴商务核心商圈） 8 4、站前区商圈（专业批发市场商圈） 9 二、区域主要商业项目分析 11 1、项目基本情况分析 11 2、主要商业项目销售情况分析 12 第二部分：项目分析与定位 13 第一章：项目商圈（商之都商圈）定位 13 一、项目商圈市场价值定位 13 二、西街和站前区商圈对项目商圈的影响关系 14 第二章：项目商业定位 15 一、项目SWOT分析 15 二、项目商业定位分析 16 1、项目商业市场战略定位 16 2、项目商业业态定位 16 第三部分：项目商业营销推广思路 20 第一章：营销推广总体思路及步骤 20 一、营销推广目标 20 二、营销推广总体思路 21 三、项目整体推广安排 21 四、营销推广阶段性核心策略 21 第二章：项目商业营销推广计划 22 一、商业推广准备期 23 二、区域价值建立招商同步期 23 1、商业亮相及区域价值建立 23 2、项目定位炒作及自身品牌塑造，主力店招商推广 24 三、主力店推广及价格标杆树立期 27 四、商业开盘强销期和持续销售期 29 第一部分：市场简析 第一章：宏观经济及房地产市场分析 一、池州市经济发展状况 1、池州市经济发展水平分析 近年来，随着池州“十一五”规划的逐步实施、交通建设的大幅改观和旅游业的发展，池州市经济状况始终保持着高速平稳的发展态势，GDP增长连年超过10%，城市居民可支配收入也， （注：GDP增长率按可比价格计算） 2008年，池州市全年GDP完成190亿元财政收入26亿元，增长29.5%；规模以上工业实现增加值44.5亿元，增长36%，并新增规模以上企业 156户；引进到位资金123亿元，增长24.2%；社会消费品零售总额增幅居全省第2位，自营进出口增幅居全省6位；城镇居民人均可支配收入12700 元，增长15%；农民人均纯收入4700元，增长17%。 成交宗数 成交面积（亩） 成交金额（万元） 成交均价（万元/亩） 2007 40 3210 150000 46.73 2008 37 3090 177220 57.35 增幅 -7% -3.7% 18.1% 22.7% 从上表可以看出，2008年池州市经营性用地虽然出让面积比2007年略有下降，但由于08年土地出让的重点区域为新建的站前区和老城区(主要为长江路沿线），土地出让金总额却增长了18%。成交均价也增长了22.7%。2008年1-12月池州市区商品房总成交额为136282.72万元，同比增长17.2%，总成交面积为45.09万平方米，受与2007年相比略有下降。 池州市2007-2008年各类商品房成交情况（面积） 从成交面积来看，2008年池州市住宅类用房共计成交29.77万㎡，占总成交面积的60%以上，比2007年下降了26%，商业类用房则比2007年增长了近300%。 池州市2007-2008年各类商品房成交情况（均价） 从成交均价来看，2008年池州市区住宅类用房的均价为2425元，比2007年略有增长，但与此同时，商业类用房的均价却从2007年的5800余元下降到3800多元，跌幅达34%。 小结：近期池州市房地产市场整体呈现出一定的回暖趋势，但不具有普遍意义，而是表现出优者更优，差者更差的两极分化局面。虽在08年9月底池州政府出台了《促进房地产市场健康发展的若干意见》文件后，商品房存量交易缓慢回升，但在经历了经济危机后，09年开发商会选择更为谨慎的投资。因此在没有扭转局面的利好性政策出台刺激投资的情况下，预计09年房地产投资金额不会发生大的增长，但由于07年和08年成交土地的开发，商品房供应将进一步加大。 2）商业地产发展状况 伴随着经济高速发展，城市商业，商业房地产开发一些规模较大的中低档商业、社区商业，目前空置较严重2007年底开始，站前区大型商业地产项目不断涌现，形成了以专业批发市场形态为核心的站前区商圈，与此同时以长江路沿线为主的老城区不断涌现新项目，其中以商之都大型商业项目为中心沿长江路两边延伸，形成了以新兴商务形态为主的核心商圈（简称商之都商圈，下同）。三大主力商圈各有特点优势，竞争日益加剧的同时也丰富了池州商业的层次结构，也为消费者带来更多益处。目前西街商圈依旧保持着其池州第一商业口岸的地位，但是可以预见，随着城市的发展演变，今后以商之都为核心新兴商务核心商圈将成为池州新城市商业中心。 （注：池州教育园区商圈形成尚需时