中海城项目策划报告.doc

莱钢建设·中海城项目策划报告 2006年10月 目录 前言 目录 第一部分 市场研究 1.1城市以及经济概况 1.1.1滨州城市概况 1.1.2交通状况 1.1.3滨州市的经济状况 1.1.4滨州市的宏观经济状况 1.1.5 经济增长 1.1.6 城市经济以及发展分析 1.1.7.城市经济发展前景预测 1.2.房地产发展现状 1.2.1房地产现状分析 1.2.2房地产供需 1.2.3.区域划分 1.2.4.滨州市房地产投资情况 1.2.5.滨州市房地产销售情况 1.3.滨州市房地产市场发展现状 1.5.1.住宅市场分析 1.5.2.销售状况分析 1.6商业市场分析 第二部分 项目分析 2.1.项目地块位置 2.2项目土地现状及周边情况 2.3.项目 SWORT 分析 第三部分 项目总体发展策略 3.1项目价值 3.2开发思维及策略 第四部分 项目定位 4.1目标消费群定位 4.2.项目定位 4.3 项目形象定位 4.4项目案明建议 4.5.产品定位 4.6 项目的核心 第五部分 项目推广与销售策略 5.1销售策略 5.2推售原则 5.3销售阶段安排以及销售目标 5.4.价格策略 第六部分 推广策略建议 6.2.1推广总体策略 6.2.1.1核心战略 6.2.1.2重点战术 6.2.1.3常规战术 6.2.2推广语 6.2.4推广阶段划分 6.2.5.1整体推广策略 6.2.6推广费用预算 前言 自我司接触滨州中海城项目以来，给我们的第一感觉就是在这里将有一个高档豪宅即将诞生，项目的每一项指标都令我们兴奋不已，无论从开发商的品牌还是项目的区域特点，再至项目的规模，在整个滨州市场上将会成为一个热点。 如果说，项目的每一项指标，项目的众多卖点，是一颗颗散落的珍珠的话，我们所要做的就是将它们有机的和谐的串联起来。是的，我们需要一条“线”。 而这条“线”是要将客户和建筑有机的沟通。要诉求客户居住渴望，要表现项目建筑的细节之美。根据项目的指标，我们确定项目的定位，由此我们确定它的主力客户群是上流阶层。这条“线”就是项目的细节之美与上流阶层对生活渴望的心灵碰撞。 上流阶层是城市的佼佼者，他们在成功的光环之下，却是一种生活的疲惫、无奈、矛盾和渴望，因此他们需要呵护的群体。他们对生活彷徨、思考。建筑是生活的载体，项目以其细节之美，从项目的各个方面体现出队上流阶层的关爱，诉求满足上流阶层的生活需求：上流阶层的浪漫生活；上流阶层的健康活力生活；上流阶层的自然唯美生活。三者合一就是上流阶层对生活的情感诉求。由此项目所诉求的生活方式和上流阶层对生活的渴望产生碰撞，上流阶层生活方式的情感诉求也就成为项目策划的一条主线。 以此为主线，使项目概念下的细节更加细腻化、形象化，下面我们所要做的就是对每颗“珍珠”精雕细琢，让其光彩最大限度的展现在世人面前。 第一部分 市场分析 1.1滨州市城市及经济概况 房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性，导致了很多因素都可能对其发展产生影响。因此本章将通过对滨州市宏观的经济状况和政府的政策取向等方面的调查分析，确定本项目开发的城市或地区的市场整体状况。另外经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，为了能够真正把握滨州市房地产市场的现状，并且准确预测其发展前景，对宏观经济形势和政策的认识是至关重要的。本章较全面地分析了与房地产业有关各种因素，包括城市文化历史、人口素质、经济状况、城市建设、政策法规等。并且对一些敏感因素做了对比分析，为后期项目的分析提供了足够的数据支持。 1.1.1滨州市城市概况 滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，总面积9444.65平方公里。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。2005年底，全市人总人口366万人，其中农业人口30万人，非农业人口58万人。滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达17.5公里；省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里；省道永莘路横穿境内东西长达16公里，并与205国道在镇城区交汇；镇域所处位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市50公里，东至东营市20公里，西南至省会济南市近百公里。镇辖154个行政村，村村通上了柏油路。公路密度65公里/百平方公里。即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。 从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，滨州经济持续增长，且增幅逐年提高， 2004年爆发式增长，全市