五矿信托阳光海西股权投资集合资金信托计划可行性研究报告.docxVIP

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五矿信托阳光海西股权投资集合资金信托计划可行性研究报告

五矿信托-阳光海西股权投资集合资金信托计划可行性研究报告信托业务总部 2011年5月目录1项目基本方案- 1 -1.1项目基本模式- 1 -1.2项目盈利分析- 2 -1.3信托计划销售方案- 2 -1.4交易方案- 2 -1.5产品设计与信托要素- 3 -1.5.1产品基本要素- 3 -1.5.2 信托财产的盈利模式- 5 -1.5.3信托管理安排- 5 -2交易对手可行性分析- 6 -2.1 项目来源、客户需求和项目进展情况- 6 -2.2 被投资人基本情况- 8 -2.2.1 基本情况- 8 -2.2.2 财务状况- 9 -3项目分析- 12 -3.1 项目背景- 12 -3.1.1 项目位置- 12 -3.1.2 项目竞价取得- 12 -3.1.3项目建设规模及内容- 12 -3.2 地块分析- 13 -3.2.1 条件分析- 13 -3.2.2 项目四至- 14 -3.2.3 周边配套及交通条件- 14 -3.3 项目规划- 15 -3.3.1 项目地块规划指标- 15 -3.3.2 地块经济技术指标- 16 -3.4 项目定位- 17 -3.4.1 基本情况- 17 -3.4.2 市场定位- 18 -3.4.3 产品定位- 18 -3.5 周边区域市场情况- 19 -3.6 项目开发计划- 20 -3.7 项目销售预测及投资估算- 21 -3.7.1 投资情况- 21 -3.7.2 销售预测- 24 -销售进度分析- 24 -按信托期间结算收入成本- 25 -敏感性分析- 26 -4. 担保方情况- 28 -5. 交易对手和拟合作项目的主要风险- 36 -5.1 担保履约风险- 36 -5.2 生产经营主要风险- 36 -5.3 财务风险- 37 -5.4 法律风险- 37 -5.5 操作风险- 38 -6. 信托计划的中后期管理- 38 -7. 结论- 38 -根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及其他有关法律、法规,五矿国际信托有限公司(以下简称“五矿信托”或“本公司”)拟推出“五矿信托-阳光海西股权投资集合信托计划”(以下简称“本信托”),本着恪尽职守、诚实谨慎的原则,五矿信托对此项目进行了尽职调查。项目基本方案1.1项目基本模式本信托计划总规模为40,000—50,000万元,满4亿元,信托计划即宣告成立,资金拟投资于福建金融国际中心建设有限公司(以下简称“项目公司”)项下国际金融中心项目(以下简称“金融中心项目”)的前期开发建设,项目公司股东为福建阳光房地产开发有限公司(以下简称“阳光房地产”)和上海升龙投资集团有限公司(以下简称“上海升龙”)。其中:(a)1.8亿元的信托资金拟对项目公司进行股权增资;(b)余下的2.2亿元—3.2亿元以信托贷款形式发放,且项目方承诺自信托计划成立日至信托贷款发放日期间按照约定的成本计息。项目公司以其项下地块(土地证号:榕国用(2010)第31435105290号)的土地使用权抵押至我公司,抵押价值约为70,758万元。项目公司原股东以其持有的项目公司余下50%股权质押至我公司。同时,阳光房地产全资控股母公司福建阳光集团有限公司(以下简称“阳光集团”)将与上海升龙一起对本信托计划提供连带责任保证担保。1.2项目盈利分析信托计划的投资收益将来源于金融中心项目未来的开发收益,投资收益的实现主要取决于福建金融国际管理团队的开发经营能力及股东方的有效支持、市场风险、政策风险等因素。1.3信托计划销售方案兴业银行1.4交易方案交易结构图法律关系图1.5产品设计与信托要素1.5.1产品基本要素基本要素信托名称:五矿信托-阳光海西股权投资集合资金信托计划。信托规模:4亿—5亿(满4亿,信托计划即宣告成立)。信托期限:两年(满一年可提前还款)。预期收益:300万以下10.5%,300万—600万11%,600万以上11.5%。资金用途:股权+债权形式投资于福建阳光房地产开发有限公司旗下项目公司—福建金融国际中心建设有限公司所开发的海西国际金融中心项目开发。收益分配:第一个信托年度为2011年12月20日,2012年4月20日,信托计划满一年之日,第二个信托年度按季度支付。产品设计方案本信托计划总规模为4—5亿元,满4亿,信托计划即宣告成立,期限为两年(满一年可提前还款),一次性募集。信托单位4—5亿份,每份对应1元人民币,向社会投资者发行。本信托计划分两次向项目方进行信托资金的发放:第一笔信托资金1.8亿元,由五矿信托作为信托计划的受托人,以该笔款项对项目公司进行股权增资。股权增资后,五矿信托将持有项目公司50%股权,增资资金用于本项目的前期开发建设。在项目公司拿到该项目开发所需四证以后,五矿信托将第二笔信托资金2.2—3.2亿元用于

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