论道商业地产.doc

论道商业地产-如何应对同质化竞争及电商冲击 (1000字) 论道商业地产：如何应对同质化竞争及电商冲击 新国五条收紧住宅调控，进一步刺激资金流向商业地产投资。万达开始快速扩容，其董事长王健林声称，将投资450亿，在广州萝岗、荔湾、从化建万达广场（楼盘资料） ，并在花都建万达旅游城，未来5-8年，万达将在整个珠三角地区建超过30个以上的万达广场；万科在试水商业地产三年后，2013年1月在北京成立万科集团商用地产管理部，将商业地产收编为正规军；而一些quot;外行quot;企业也开始涉足商业地产，娃哈哈集团董事长宗庆后表示，娃哈哈进入商业零售市场，打算走城市综合体模式，同时做规模经营和连锁经营。 商业地产大规模入市，是否存在泡沫？在竞争越来越白热化的现状中，怎样做好商业地产？电子商务势如破竹，如何应对电子商务的冲击??本期楼市会客厅，邀约业内专家、从业者与您共同探讨。 嘉宾： 王先庆 广东商学院教授，广东商学院流通经济研究所所长 陈海权 中国商业地产联盟专家委员、暨南大学教授 刘雄 广州新塘信盈城经营部总监 王瀚 华南城市研究院研究员 大粤房产：几位如何看待国内商业地产目前的发展模式？有人说，中国现在商业地产发展模式都差不多，几位怎么看？ 国内商业地产发展模式比较疯狂 刘雄：按照从业经验，目前这个环境可谓是群雄逐鹿的时代，不可否认政策带来了诸多红利，诸多住宅地产商转向商业地产，这是驱动商业转型的主要因素。随着进入这个行业的人越来越多，包括万达、万科等，导致开发的强度越来越大，这种红利会越来越小，优势不会那么明显了。持有型的商业地产开发对资金要求非常严格，对操作能力要求也远远高于住宅地产，一部分开发商在这个行业里面，会对回报周期比较长扛不住，由此带来的风险由整个行业承担。购物广场开出来之后，对运营管理的难度也会加大，所以目前开发商还没有想清楚如何运营商业地产，就盲目入市，但还是坚持先下手为强，所以目前国内商业地产发展模式还是比较疯狂。 大粤房产：有网友评论说，看中国各大商业地产，偏重于城市综合体，他们的模式其实是差不多的，想请王教授谈谈，这两者之间会有什么差别，有什么独特性？ 国内商业地产处在少年时期 王先庆：要回答这个问题必须从基本问题开始。 第一，如何看待商业地产发展前景； 第二，看如何判断商业地产发展模式； 第三，城市综合体同质性问题。 第一，刚才提到万科转型，一部分做商业地产，这是一个标准。以前说的是商业地产看万达，住宅地产看万科，北万达，南万科这是中国地产界的两面旗帜。万科进入商业地产领域是犹豫了很长时间的，在犹豫过程当中做出明确决策，反映出整个中国地产界对于商业地产的高度认可，说明它从过去的边路军成为正规军。中国发展先是工业地产，改革开放前15年是工业地产、工业开发，工业地产有一定资金之后，大概在98年之后就开始进入住宅地产，因为要改善居住需求，住宅地产通过几十年的疯狂发展，才迎来商业地产发展高潮。目前来说，商业地产应该还处于少年期，尽管看上去一些局部区域或者某一些城市，可能商业地产的密集度过大，或者说同质化问题多，但不等于泡沫出现。商业地产跟中国商贸流通发展处于同步期，是因为中国商业发展的需要而带动商业地产，所以商业地产应该还有10~20年的发展前景。少年期有少年期的各种问题，是初期存在不足导致。中国商业地产还有很大发展空间，我们要抓住这些空间，各种资本进来是顺应其势、抢占先机，万达现在进来也不晚，娃哈哈进来也还不晚。 第二，关于模式，早在10多年前，我就接触过地产界。早期我从事过房地产，92年我进入房地产业，研究房地产20多年了，目前的商业地产，尽管它还处于少年期，还真的有一些模式成型。而完全说一些成熟的模式或者说明确的模式，其实大家都还在探索。少年阶段是学习、适应、摸索的阶段。除了万达以全产业链带动的城市综合体为形态，是给模式一个评价和说法外，其他都还不足以说“我是什么”，因为模式就是告诉别人，我是什么样的，或者我走什么样的路。而模式具有不可复制性和传播性的特点，因此这些模式都还在成型过程中。 如果我们简洁来看待商业地产的模式，我觉得可以从两个角度分两大类：一类是地产主导型，这是地产的内涵，商业的外衣的一种模式；还有一种模式是纯粹的商业地产，地产是外衣，商业是内涵。我比较认同说万达是一种模式，但这些还有待于进一步的巩固，提升、明确。 第三，中国商业地产大多数是城市综合体，这是中国一种国情。过去中国的城市化都是运动式的。从农村、郊区往城市集中，集中之后各种资源就纷纷来到城市中心，这个中心发展到一定阶段就遇到瓶颈。现在在市中心发展的商业地产是很困难的，就肯定要