中心城市工业仓储用地规划汇.doc

中心城市工业仓储用地规划 第一节 工业用地规划 一、工业用地及园区建设现状 （一）工业用地及园区建设现状概况及分析 xxxx年中心城市工业用地建设概况 （1）城市建成区范围内的工业用地总量及发展特征分析 根据绘制现状图统计，xxxx年底，整个xxxx以南工业用地总面积为112.57平方公里，占现状建设用地总量604.30平方公里的18.63%，人均工业用地面积34.4平方米。其中城市建成区范围内的工业用地面积为85.86平方公里，外围街道（乡镇）生产性用地的面积为26.72平方公里。 表10-1：xxxx年中心城市工业用地总量统计 工业用地面积 中心城市 中心四区 旅顺口区 xxxx区 金港区 金石滩 建成区（公顷） 8585.7 4860.5 631.0 1028.0 2038.1 28.1 街道（乡镇）（公顷） 2671.6 102.7 753.0 1768.9 47.0 0.0 合计（公顷） 11257.3 4963.2 1384.0 1796.9 2085.1 28.1 表10-2：xxxx年中心城市建成区范围工业用地指标统计 用地面积（公顷） 占城市建设用地比例（%） 人均工业用地（平方米） 中心城市 8585.7 21.41 30.4 1 中心四区 4860.5 21.97 22.8 2 旅顺口区 631.0 13.18 41.7 3 xxxx区 1028.0 23.74 40.8 4 金港区 2038.1 25.92 72.2 5 金石滩 28.1 2.83 42.6 据统计，xxxx年建成区范围内的工业用地面积为85.86平方公里，占城市建设用地的21.41%，人均工业用地30.4平方米。工业用地占建设用地的比例了接近国家标准的上限25%（国家标准规定大城市的工业用地比例宜采用下限的15%），而人均工业用地指标远远超过国家标准的上限25平方米（国家标准规定大城市的人均工业用地指标宜采用下限的10平方米）。 可以看出，近几年来，大连市工业用地的增长速度远远高于城市人口的增长速度，工业的高增长在带来经济的飞速发展的同时，城市综合功能的建设并没有能够跟得上脚步，这也是造成现状人均建设用地指标超标的主要原因之一。 （2）外围街道（乡镇）工业用地总量及特征分析 分析可知，大连中心城市外围街道和城镇工业用地的布局呈现三种特征：一是斑块式扩张，在一些街道和城镇中利用大片土地进行成片的工业开发。二是沿线式扩张，主要依附公路和铁路布局。三是散点式扩张，工业随机的布局在城市与小城镇之间、线状地物之间、斑块之间，一般出现于小城镇工业用地缓慢扩张时期。 ①斑块式扩张：现阶段主要表现为政府主导的工业小区、科技园等，企业自发形成的斑块较少，是一种人为引导工业用地扩张的新模式，也是近年来外围街道及城镇工业用地扩张的主导方式。斑块式扩张是工业用地扩张方式发展的趋势，一方面随着工业化、城市化进程的推进，建设用地与耕地保护之间的矛盾尖锐化，客观上要求集约利用土地，据测算，由于分散布局，乡镇企业人均用地比城市职工人均用地多出3倍以上；另一方面，随着工业的发展，企业的增多，企业之间的竞争加剧，生存空间越来越小，而企业的聚集发展，有利于聚集专业化信息，形成专业化市场，从而吸引供应商、人才，降低交易成本，产生创新效应、资源共享效应。 目前，斑块式扩张引导的工业用地主要分布在营城子工业园、长城经济开发区、三涧堡工业区、石河工业园、三十里堡工业园、登沙河临港工业园等，这些工业区是未来大连工业发展的重点区域，也是城市化快速发展的区域，将给各自区域带来不同的发展机会和前景。 ②沿交通干线扩张：多为中小企业，以传统产业为主，与城市工业相比，企业生产原料的输入速度、产品的输出速度对企业的生存发展影响很大，运输成本在企业的成本中仍然占有一定的比重，使得交通要道周边成为外围街道和城镇工业用地布局的重要选址地。 目前，在工业用地布局中会发挥关键作用的几条主要的交通干线包括旅顺北路、土羊高速、沈大高速、大丹高速、201国道、202国道、长大铁路、大庄铁路，形成了旅顺北路沿线、沈大高速沿线、大丹高速沿线三个现乡镇企业的密集区。交通的可达性、运费、运输时间对这些地区工业布局具有重要影响。 ③散点式扩张：这种工业用地的布局主要是由企业自身以及小的利益团体主导形成的，存在一定的盲目和无序竞争。地方政府为了发展经济，企业为了最大限度的节约生产成本，具有优势区位的零散土地总是首先被一些存活时间不是很长的小型工业企业占用。当具有优势区位的地块用完殆尽，这些地区继续向外扩张的用地基本上没有了优势区位，很难再被任何企业所选择。 目前，一些发展水平不高的地区的工业用地建设就是属于这样一种模式，诸如xxxx区的华家镇、向应镇、七顶山乡以及更广泛的乡村地区，这些工业用地的