天时-地产成熟定律.pptVIP

天时 地利 人和 [天时] 1、国际形势来看 2、国内形势来看 3、专业地产发展轨迹 [国际形势] 1、本.拉登对中国的意义 2、中国入世的根本 3、关于申奥的意义 [国内形式] 1、门槛已经提高了 * 土地拍卖 * 地价一次过 * 预售许可证多层封顶、高层2/3 2、香港公司介入 3、第二次北伐 [万科地产] * 2001年初7个核心主力城市 * 2002年将实现21个主力城市 [专业地产发展轨迹] 地产三大定律 * 地产成熟定律 * 地产第2定律 * 地产危险定律 1、地产成熟定律 当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变； 香港地产 63年-83年 20年地产规范时代； 新鸿基、长江实业出现 84年-90年 地产成熟时代； 5大地产领导品牌出现：新鸿基、长江实业、 恒基兆业、 九龙仓、 惠德丰 91年-93年 大地产时代； 领导品牌规模性开发； 94年开始 社区地产时代； 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛 深圳地产 88年-96年 规范时代； 解决平面问题 96年-99年 成熟时代； 益田花园带动立面、规划、环境等全面成熟 99年-今 创意地产时代； 万科四季花城大地产 未来2002年 品牌地产时代； 万科/振业/招商/华侨城/天健/建设控股6大发展商 成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁（如 果我们自己没有预见的话）；各市场地产成熟方式相同，香港是深圳的明天，深 圳是我们的明天，把握成熟定律，提前为竞争赢得市场核心竞争力； 2、地产第2定律 1、随着市场的竞争加剧，第1领导品牌销售就是好，第2就是不好； 2、同一个楼盘中，景观好的销售就是好，景观不好的销售就是不好； 深圳 同一新市中心区域 黄铺雅苑（价格高） 销售好 名苑 销售非常差 同一楼盘 中心区深业花园 小高层销售非常好（基本销售完） 高层销售非常不好 第2定律意义： 1、一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表 / 不同形态的地产代表，如 香港恒基兆业小户型的特色），因为只有第一领导品牌才能实现房子到利润 的转化，避免销售的风险；