石化大院陈旧楼房改造的项目.docVIP

广石化总厂职工生活区166号大院 1—37等陈旧楼房改造项目 建议书 广州市石化物业管理有限公司 2010-11-5 目 录 第一节 项目意义及背景 1 1.1为什么建议要对石化1—37等陈旧楼房进行改造 1 1.2 改造后达到什么样的效果 2 1.3项目环境及背景 3 第二节 项目劣势（Weaknesses）分析 10 第三节 项目危险点（Threatens）分析 11 第四节 项目SWOT分析对策 12 第五节 改造中应遵守的原则 13 5.1项目档次定位 13 5.2项目开发的产品类型为 13 第六节 改造后住宅价格测算 16 6.1客户 16 6.2总体规划意向 16 6.3项目建成后的社会效果分析 16 第七节 项目投资分析及风险性控制 18 7.1 开发建设进度安排 18 7.2投资估算及资金筹措 18 第八节 资金筹措 22 8.2 筹资方案 22 8.3投资使用计划 24 8.4本项目风险及防范建议 27 第九节 项目可行性分析结论 28 9.1经济效益评估 28 9.2可行性研究结论 28 第一节 本项目意义及背景 1.1为什么建议要对石化1—37等陈旧楼房进行改造 国房屋设防烈度偏低，而且定于1969年，很不准。灾难性地震多发生在低烈度地区，房屋成抗震设防房屋的涉及生命财产，们转变观念，重视房屋安全，重视城市土地利用效益，并占用了大量的城市建设用地。无法发挥出其土地的级差地租，导致收益比土地的收益要低得多，对房地产市场、税收等带来。1.2 改造后达到什么样的效果 。 社区均被纳入10年内完成改造的本项目计划，文冲城中村改造本项目是列入该区5年内首批全面完成“城中村”改造的重点本项目，具有积极示范效应，对推动全区“城中村”改造工作具有重要意义。在黄埔区委、区政府领导的关心和市、区有关职能部门的大力支持下，经过6年多的不懈努力，文冲街“城中村”改造方案于今年6月4日通过市政府的批准。文冲石化路以西城中村改造首期安置房工程是黄埔区城中村改造工程打下稳定民心的“第一桩”，该工程的奠基标志着该区首个城中村改造本项目全面启动，迈出了城市化进程中坚实的一步　1.3环境及本项目背景 1.3.1城市宏观环境 文冲街道辖石化社区。文冲街11.1平方公里1.3.2交通运输 交通便利，海陆交通网络发达。陆上广深铁路、广深高速公路横贯全区，中山大道、黄埔大道、广深公路和广园快速路等一级公路网四通八达，沟通全区并通往周边地区。十里珠江横贯黄埔南部，黄埔港是华南地区第一大港，航线通往五洲四海。1、公路：区内国道、省道、市政道路总长127.71公里。距广州市中心15公里，深圳148公里。主要道路有：广深高速公路、107国道（黄埔东路）、黄埔大道、中山大道、广园东快速路、大沙地东西路、丰乐路、石化路、港湾路、海员路等。2、铁路：广州——九龙（香港）铁路贯穿全区，连接广州市中心以及深圳、香港，黄埔区内的货运支线长35公里，设有货运编组站4个，承担黄埔区的货物运输。广州市规划的地铁5、7、9号线连接黄埔，5号线于2008年通车。3、港口：华南地区最大的港口——广州港位于黄埔区内，拥有万吨级以上泊位39个；万吨级以上装卸作业浮筒13个；万吨级装卸锚地23个（其中最大锚泊能力30万吨）。到2005年吞吐量达到2.5亿吨，全港集装箱吞吐量468万标准箱，港口货物吞吐量居全国沿海港口第3位，世界十大港前列。4、空运：广州新白云国际机场距黄埔区60公里，经北二环高速公路约40分钟内可以到达。 广州新白云国际机场是我国首个按照中枢机场理念设计和建设的航空港。目前，机场已开通航线110多条，通达国内外100多个城市，旅客吞吐量达2500万人/年。5、公共交通：改革开放以来，黄埔公共交通发展较快，中山大道广深公路改建拓宽后，公共汽车线路增多，班次加密。　　2009年新增公交系统地铁五号线 Brt公交1.3.3黄埔区经济强势增长 工业经济保持平稳较快增长。200年工业总产值首次突破千亿元大关，主导行业支撑力进一步增强。汽车及零部件、石化等5大支柱产业的快速增长，对全区工业的加快发展起到了重要作用。 产业结构调整成效显著。区委、区政府制定了“优二扬三”和产业集群发展战略，重点发展汽车零部件、现代化工两大产业集群，一批配套企业陆续扎堆黄埔，形成规模效应。　　第三产业稳步发展。200年，累计实现社会消费品零售总额7.44亿元，同比增长9.19%。商品销售总值20.5亿元，同比增长16.89％。全年接待游客26.84万人次，同比增长26.96%，主要旅游企业营业总收入约.45亿元，同比增长47%。 　　制造业投资和更新改造投资成为拉动投资增长的重要因素。更新改造投资45.55亿元，增长12.06%。从投资行业结