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物业知识探讨 GoIden Key海富金钥匙Estatemanagement 第一探讨：物业管理的兴起与发展 第二探讨：术语概念介绍 第三探讨： Butler服务理念介绍 第四探讨：物业服务内容 第五探讨：服务亮点（部分） 第六探讨：物业费构成内容 Questions Answers答问时间 GoIden Key海富金钥匙Estatemanagement 一、物业管理的兴起与发展 起源：物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 发展：19世纪70年代发展推广在美国，美国在1783年（巴黎和约-旧称花旗国），以前属英国统治，并受到各国的承认。19世纪初期，美国工业迅速发展，基本上机器代替了手工，全国性的铁道网，增进了货品流通，据1929年统计，居城与居乡的比率是56：44，出现现代生活的特色，诸如：汽车、电视、收音机、洗衣机，已成未生活的必备品。这是的美国物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展 。 GoIden Key海富金钥匙Estatemanagement 英美的物业管理模式主要有5种： 　　（1）英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物 业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。 　　（2）物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的 管理。 　　（3）管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司 的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程 可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承 包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。 　　（4）物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求 状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。 物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。 　　（5）管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时 聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。 GoIden Key海富金钥匙Estatemanagement 香港的物业管理开始于60年代，政府对公屋进行物业管理，由于公屋的产权属于政府，管理模式与我国内地的房管所类似，70年中期得到重视和推广，香港政府推出《多层大厦（业主立案法团）条例》，由业主们依法组成法人团体和选举管理委员会，自行聘用管理人员、收取物业管理费对物业进行管理，以公共契约对业主的权利和义务做出规定，管理决策权和财权全部掌握在业主立案法团手里。但是由于香港人的收入较高、很多大厦业主将挣钱较少的物业管理工作委托给物业公司去做，政府面对这种情况，感到原条例对业主立案法团授权不足，93年在对原条例修改的基础上重新颁布，并改称为《建筑物管理条例》，新条例加大了业主立案法团对物业公司的监管力度。台湾地区情况和香港类似，目前大约有70％的物业由业主自行管理。 GoIden Key海富金钥匙Estatemanagement 我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。 黑龙江省物业在1993年开始实施企业管理模式。 2000年以后在东北区域得到推广和受到重视（业主、政府）发展期间政府法规盲点 《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行 2003年，《物业管理条例》正式出台 GoIden Key海富金钥匙Estatemanagement 二、术语概念介绍 “物业” 单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业三要素:房屋建筑、设施设备、场地物业有大小之别;物业可以包含各种建筑类型；它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。 不动产（real estate）侧重于指物质形态 房地产（real estate，property）物质形态和权益并重 物业 （property）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为