浙江城镇人口居住现状与商品住宅市场发展情况7.doc

浙江城镇人口居住现状与商品住宅市场发展情况 住房是人类最基本的生活条件，也是关系国计民生的重大经济和社会问题。居民住房状况不仅涉及到自身的切实利益，更关系到我国全面建设社会主义和谐社会的进程。在浙江经济社会处于转型的关键时期，城镇居民收入现状和住房需求之间的矛盾也比较突出，相关政策的调整也倍受社会各界关注。在当前新型城镇化的大背景下，通过对浙江城镇人口居住现状、商品住宅市场发展等相关问题进行研究，进而促进商品住宅市场持续健康发展已经成为一项很有理论和实践意义的课题。 　　一、浙江城镇人口居住现状 　　近年来，随着浙江经济社会的不断发展，人口居住状况得到不断改善。尤其是伴随着1998年住房制度改革的深入实施，浙江住宅建设突飞猛进，自有住房拥有率不断提高，居民住房条件逐步得到改善。 　　1.人均住房建筑面积不断增大。1983年，浙江城镇人均住房使用面积仅9.44平方米。伴随着住房制度改革的深化，住房分配市场化程度不断加深，住房拥有率也有了长足发展。2010年底，浙江城市和镇的住房拥有率分别达到54.7%和63.5%。2012年末，人均住房建筑面积达到37.07平方米，高于32.9平方米的全国平均水平。 　　2.购买商品住房比例逐步提高。目前，浙江城镇居民通过购买商品房解决和改善住房条件的比例不断提高。2010年，浙江城市拥有住房的家庭户中，购买商品房的比例为20.2%，自建住房为18.9%，购买原公有住房、二手房、经济适用房的比例分别为7.6%、6.3%和1.7%。在镇的家庭户中，住房来源主要为自建住房，比例为44.1%，其次为商品房的11.8%。同时，相关调查资料还显示，2012年，浙江城镇居民住房按产权来源分类中，有60.2%是通过购买商品房取得的自有住房，比2002年的18.4%有了显著提高。2012年，浙江商品住宅销售面积达3316万平方米，是2002年的1.8倍，购买商品住房成为今后住房消费的主要方向。 表1浙江城市、镇家庭户拥有住房来源分布情况（%） 地区 租赁廉租住房 租赁其他住房 自建住房 购买商品房 购买二手房 购买经济适用房 购买原公有住房 其他 住房拥有率 总体合计 1.3 27.1 49.4 10.4 3.8 0.8 3.3 3.8 67.7 城市 1.4 39.2 18.9 20.2 6.3 1.7 7.6 4.7 54.7 镇 2.1 30.3 44.1 11.8 4.9 0.7 2 4.2 63.5 　　3.人均居住空间不断扩大。2010年，浙江城市居民平均每户拥有住房2.26间，人均住房建筑面积30.97平方米，人均住房0.89间；居住在镇的居民平均每户住房2.76间，人均住房建筑面积38.53平方米，人均住房1.04间。对照2004年建设部《全面建设小康社会居住目标》的标准，浙江城镇居民基本上达到了住房的小康标准。但与到2020年人均住房建筑面积35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右，户均一套、人均一间的总体目标还有一定的差距。 　　4.房屋基本设施日趋完善。浙江城镇居民房屋需求开始向更注重住宅品质的阶段发展。调查数据显示，2012年末，浙江城镇独用自来水的家庭达到99.9%，拥有浴室卫生设施的家庭达90.3%，使用管道气厨房的家庭也占到38.4%，94.7%的家庭用上空调设备。同时，居民购房观念也在不断转变，对住房的需求从“有房住”逐渐升级为“住好房”。除了对住房面积提出要求外，更将房屋品质、小区环境、周边配套设施、教育资源等作为购房的重要参考标准。 　　二、浙江商品住宅市场发展历程回顾 　　无论从开发投资、销售面积等具体指标，还是从国家相关调控政策的对象来说，商品住宅市场构成了房地产市场的主流。根据我国房地产相关政策的演变和浙江的实际发展状况，可以把浙江商品住宅市场发展历程划分成五个阶段。 　　1.起步发展阶段（1979－1989年）。在房地产发展的起步阶段，我国采取了多种住房改革措施，如在1980年6月，中共中央国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策；1987年10月，中国共产党十三次全国代表大会第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位等重大问题。由此，浙江商品住宅市场也步入发展的重要阶段。 　　2.全面推进阶段（1990－1997年）。1994年7月18日，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定建立与市场经济体制相适应的新型城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化。以此为契机，浙江加快住房建设，鼓励多种形式参与住房投资与建设，通过不断改善居住条件来满足城镇居民不断增长的住房需求，商品住宅市场取得了一定程度的发展。 　　3.快速发展阶段（1998－2004年）。1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改