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潼南【江北新城奋进大道地块】 市场调查及产品建议报告 二零一二年十二月 潼南【江北新城奋进大道地块】市调及产品建议报告 目 录 第一部分 潼南市场调查报告 1 一、潼南宏观市场 1 二、潼南区域的未来规划 5 三、潼南房地产竞争市场 7 四、潼南房地产市场总结 15 第二部分 项目本体研究 17 一、项目地块分析 17 二、项目SWOT分析 18 三、项目经济技术指标分析 19 第三部分 项目规划建议 20 一、整体规划原则和思路 20 二、各物业体量建议 21 三、物业设置区域建议 22 四、规划设计的要求 22 第四部分 项目产品建议 24 一、高层产品建议 24 二、洋房产品建议 25 三、物业配套建议 26 四、车库设置建议 26 五、交房标准建议 27 第五部分 项目财务分析 27 第一部分 潼南市场调查报告 一、潼南宏观市场 （一）潼南概况 潼南----渝遂线上一颗耀眼的明珠！ 潼南地处重庆市西北部最前沿，距重庆主城区92公里，东邻重庆合川区，西靠四川安岳，南连重庆铜梁县，北接四川遂宁县，幅员面积1594平方公里，2个街道，20个乡镇，283个行政区，总人口92万。境内以浅丘陵为主，海拔高度300-450米，是重庆市规划建设“一小时经济圈”的重要板块，成渝经济区的桥头堡。 随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。 （二）、潼南区域近年来的发展 1、经济总量 区域经济近5年持续递增，发展速度较快，基本都保持在10%以上。并且突破100亿元临界点之后，正是城市飞速发展时期，为房地产发展提供了经济基础。 2、三产比例 作为传统的农业大县，第一产业依然是该地区的主导产业。2011年全县实现地区生产总值167.24亿元，三次产业比例为40∶36∶23 。 3、固定资产投入 总体上看，潼南县的固定资产投入呈现逐年上升趋势，但房地产开发的投资，受市场环境的影响，先后在08年和10年出现同比负增长现象，11年有所反弹。 4、金融机构存款 5、社会零售总额 社会零售总额逐年上升，呈平稳递增状态。说明当地人民生活水平随着经济的发展而逐步提高，消费能力越来越强。在全市40个区县中，排名第26位。 小结： ※ 在重庆经济快速增长的大环境带动下，潼南县经济也搭上了高速发展的列车，潼南县经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺，因此，潼南县经济的高速发展成为当地房地产市场发展的首要有利因素； ※ 2008年以后，潼南县开始进入一个高速发展的新阶段，无论从GDP和地产开发量都有较大幅度的增幅，居民的收入水平也开始有了大幅上涨，为房地产市场的发展奠定了一定的基础。 二、潼南区域的未来规划 （—）潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团。其中，梓潼组团用地结构由“一环、一带、三片区”组成。“一环”即外围生态保护区；“一带”即以涪江及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊；由“一环”、“一带”将城市界定为三个片区，即旧城片区、江北片区、凉风垭-哨楼片区。 潼南县潼梓镇城市总体规划（2002年—2015年）---土地规划用图 1、旧城片区规划建设区面积约3.9k㎡，人口5.5万人。该片区是潼南县的商业中心，城市建设以旧城改造为主，不宜进行大拆大建，并严格控制城市向旧城区以南的发展规模。 旧城片区为潼南县城的商业中心，商业用地主要沿老街两侧布置，并在条件允许的情况下，向南开辟商业内街，减轻老街的交通压力。在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场，将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心。 2、江北片区规划建设区面积约8.83k㎡，人口7.2万人，是潼南县新的政治、文化中心及商业副中心，是城市的重要发展方向。 江北片区为潼南县城的金融中心和商业副中心，位于江北城区行政中心以北，采取商业街与格栅式地块结合的方式，沿32m次干道两侧呈“L”形布置，该区应大力发展金融、保险等事业，并注意满足该组团居民的日常生活需求。在城区北部建设大型无公害蔬菜批发市场，面积30公顷。 （二）潼南2007-2020年城乡总体规划情况 重庆市是长江上游的经济中心，是城乡统筹的特大型城市。根据重庆市城乡总体规划（2007-2020年），“一小时经济圈”要提前5年即到2015年在全市率先实现全面小康，城镇化率要提高到80%。潼南是“一小时经济圈”里城市化率较低的城市之一，目前全县城市常住人口不到18万，城市化率不足20%，总规将潼南定位为中等城市，到2015年城市人口应达35万人，城市化率应达37%，七年时间每年的城市化率必须提高2.4%，按全县总人口95万人计算，每年进城人口必须达2.2