王敏__世界经济(洁版)14.pdf

限购和房产税对房价的影响：基于长期动态均衡的分析 王敏 黄滢∗ ∗∗ 摘要：中国主要城市的实际房价在过去10 年以9%的年增长率增长 （Wu et al., 2011 ）。高 速增长的房价促使中国政府在2010 年开始出台一系列以调控市场需求为目标的房地产政策。 本文通过构建一个动态模型，从房地产供给一方对政策的反应来研究限购政策和开征房产 税对房价的影响。本文的理论研究表明，限购政策能降低房价，但是影响有限，市场会呈 现“价高量低”的局面。另外，开征房产税能在短期内降低房价，但是有可能拉高未来长 期的房价。最后，我们利用国家统计局公布的70 个大中城市的房价指数面板数据对限购政 策进行实证分析。实证研究的结果跟本文理论模型的预测基本一致。 关键词：房价，限购政策，房产税，动态模型 ∗王敏，北京大学国家发展研究院，邮政编码：100871，电子邮箱：wangmin@ 。本文得到北京 大学桐山教育基金资助。作者感谢 2011 年中国经济学年会（上海）评论人和《世界经济》匿名审稿人的 意见和建议。文责自负。 ∗∗黄滢，Department of Economics, Iowa State University, Ames, IA 50011, U.S; Email: yingh@ 。 1 一、前言 自20 世纪 90 年代末的房改以来，中国城市房价一直以较快速度上涨：在 2000 年到 2010 年期间，中国35 个主要城市（扣除通货膨胀率后）实际房价的平均年增长率在 9%左 右 （Wu et al., 2011 ）。过高的房价对经济会有一定影响。一般的看法是，过高的房价会形 成房价的泡沫，从而引发金融危机。12008 年的美国次贷危机就是一个典型的例子。如果进 一步分析房价的本质，可以发现，房价过高，除了对金融危机潜在的影响外，对实体经济 也会产生直接的影响，尤其是影响经济的长期增长。房子的价格分三部分：地上的钢筋水 泥、地下的地租和政府的税收。第一项反映的是房屋的建造成本，每年都在折旧。所以， 给定政府在房地产市场对各种交易活动设定的税率不变，房价上涨本质上是地租在涨，高 房价本质上是高地租。例如，在 2010 年上半年，北京新房销售价格的 60%是由地价构成 （Wu et al., 2011 ）。地租的产生并不是生产性活动所致，它本身的价值以及它的上涨也不 在 GDP 核算里面。因此，地租上涨对经济增长没有直接贡献，本质上是一种财富转移。而 这种财富转移，我们认为对中国经济长期增长至少在以下三方面有负面影响。第一，在当 前中国，地租的财富通过税收和房价的上涨，转移到政府、房地产商和二手房投资者等群 体手中。这基本上是一种逆向的从农村向城市，从居民向政府，从低收入人群向高收入人 群的财富转移。2 因此，房价过高会加剧社会收入差距，而且房价越高，财富转移程度越 严重，社会收入差距也会越大。在宏观经济学文献里面，大量的理论研究和实证研究表明 收入差距对长期经济增长有负的作用 （Galor and Zeira, 1993; Persson and Tabellini, 1994; Aghion et al., 1999）。第二，城镇居民为了支付昂贵的地租，不得不减少可计入GDP 核算 的消费支出，即内需。3这一点会在很大程度上影响当前中国从以外需为导向的经济增长模 式向以内需为导向的经济增长模式转变的过程。第三，房价持续高速上涨会扭曲企业家行 为，导致更多企业家参与到这个财富转移或者说寻租过程中来，从而减少企业家对原企业 管理和创新的投入。而后者则是长期经济增长的源泉。 过高的房价对经济的负面影响是多方面的。为此，在 2009 年房价快速上涨的背景下， 中央政府从 2010 年陆续出台各项房产调控政策。其中，分别运用行政手段和经济手段对房 地产市场的需求进行抑制的两项政策最受人关注：一是在 2011 年初，各地方政府直接运用 行政命令干预房地产市场，推出严厉的限购政策；二是房产税政策。上海和重庆已在 2011 年进行房产税征收试点。在 2012 年两会期间，住建部表示要扩大房产税试点城市。2010 年 以后出台的调控政策，尤其是限购政策，对房地产市场的影响无疑是巨大的。例如，北京市 住建委的统计数据表明，201