第四章 城市房屋拆迁24.pptVIP

第四章 城市房屋拆迁 城市房屋拆迁的涵义 城市房屋拆迁的工作程序 城市房屋拆迁补偿与安置 拆迁中的补助和损失补偿 特殊情况下的拆迁补偿、安置 城市房屋拆迁中的证据保全 拆迁纠纷的处理 城市房屋拆迁的涵义 城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置（通常迁回原地安置）的行为。 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益还要依法予以保护。 城市房屋拆迁的工作程序 拆迁前期工作 申请核发《房屋拆迁许可证》 组织实施拆迁 1、拆迁前期工作 拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表 2、申请核发《房屋拆迁许可证》 《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证，获得此证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 3、组织实施拆迁 1、组织拆迁动员，发布拆迁公告 (自公告之日起不得新建、改建、扩建等，主管部门停止办理相关的一切手续) 2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议（备案） 1） 协议双方当事人名称、住址、单位的法定代表人； 2） 被拆除房屋及附属物的座落、面积、楼层及结构、成新； 3） 房屋使用人情况 4） 对被拆除房屋和附属物的补偿形式和金额； 5） 安置形式、地点； 6） 搬迁过渡方式和期限 7） 违约责任及双方认为需要补充的内容 3、拆除房屋，平整场地 1）清理地上、地下障碍物；2）平整土地；3）接通工程用电、用水；4）修通进出地盘的道路，为施工单位进入现场施工准备条件。 第二节 城市房屋拆迁补偿与安置 拆迁补偿协议 拆迁人与被拆迁人应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 拆迁补偿的方式 货币补偿 货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。 房屋产权调换 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 拆迁补偿方式的选择 除下列两种特殊情况外，拆迁补偿可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。 拆迁非公益事业房屋的附着物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 公益事业：科教、文化、卫生、社会公共福利等非营利性社会福利事业。 附着物是指房屋的附属建筑和构筑物，如室外厕所、门斗、烟囱、化粪池等。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 拆迁中的补助和损失补偿 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 在过渡期内，1）被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；2）被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。 特殊情况下的拆迁补偿、安置 产权不明确房屋的补偿、安置： 1）拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁； 2）拆迁前请房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。 同时组织、公证机关人员应到现场监查，被拆迁相关各方也应该现场验证勘察记录，以保证现场勘察记录的证据效力。 特殊情况下的拆迁补偿、安置 设有抵押权房屋的补偿、安置 ： 1）首先要认定抵押的有效性，没有进行抵押登记的视作无效抵押，拆迁时不应按照已设定抵押的房屋进行补偿安置； 2）在拆除设有抵押权的房屋时，应当及时通知抵押权人，对能够解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但付款时必须经抵押人认可； 3）对不能解除抵押关系的，应该按照法律规定的清偿顺序来进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人可依据有关担保法律向抵押权人进行追偿。 特殊情况下的拆迁补偿、安置 公益事业房屋及其附属物的补偿 公益事业房屋指：文教、卫生、及其社会福利方面的非生产经营性事业用房，有两种补偿方式: 1)实物形式的补偿； 2）拆迁人按照被拆迁房屋