世联深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239ppt.ppt

深圳市岗厦河园片区改造规划方案汇报 深圳市福田区旧村改造领导小组办公室 中国城市规划设计研究院深圳分院 世联地产顾问（深圳）有限公司 2003年08月 一、岗厦河园片区现状概况 二、岗厦河园片区功能定位分析 项目整体功能的策划定位分析 项目整体功能的策划定位分析 项目整体功能的策划定位分析 CBD内峰值地价与物业承租能力模型 CBD －－中央商务区（ Central Business District ） 峰值地价点所在区域成为CBD核 国际CBD案例研究得出的结论 概念化的CBD功能示意 国际成熟CBD功能结构 中心区功能布局分析 项目整体功能的策划定位分析 本项目可能承担的功能 本项目可能承担的功能 项目整体功能的策划定位分析 从市场角度验证项目本项目的功能定位 1.居家住宅物业 2.临时居住物业 临时居住物业是相对于居家式纯住宅物业而言的，它主要是指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体，很受生意人及商务人士的青睐。 由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居住物业）的先天优势。 项目周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均在一年内100％售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70％以上。 依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。 3. 商业娱乐物业 项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。 中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。 本项目的商业功能延续可借助彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目应注重发展特色、互补商业，避免同构竞争。 本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高档餐饮、小型游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区充满商业繁华与都市活力。 4. 办公物业 中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心； 中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区； 本项目不在CBD办公核心区范围内，本项目周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域办公形象不佳。 故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。 市场验证项目整体功能定位 项目整体功能的策划定位分析 确定项目整体功能定位： 建议本项目整体功能定位为： 以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。 三、岗厦河园片区功能比例设置 项目整体功能比例的优化设置 项目整体功能比例的优化设置 项目整体功能比例的优化设置 成熟CBD案例研究 研究国际CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。 我们重点研究东京新宿、上海CBD，希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示。 案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD 案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD 案例一：东京新宿CBD 日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。 20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将位于银座以西约5km处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于1960年公布。 新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上。 东京新宿CBD 新宿CBD 已发展成为较成熟的国际知名CBD之一。 经过40年的发展，新宿总用地面积已达到270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能占地84公顷。 用地功能现状 功能分区