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郑州康万家国际购物广场 商业规划及可行性分析方案 第一篇 项目背景及意义描述 第一章 政府政策与规划趋势 一、郑州打造“大中原经济区”核心增长区： 为寻找到中原崛起的突破口，河南省制订了“大中原经济区”规划，并将这一规划申请、上升至国家战略。郑州市处于“大中原经济区”核心位置，地处京汉铁路与陇海铁路的交汇处，已成为全国重要的集铁路港、公路港、航空港为一体的综合型交通枢纽。郑州市依托独特的区位交通优势以及丰富的劳动力资源，加大科技创新力度，初步形成了汽车、食品加工、电子信息等六大优势产业。五年来，郑州市连续实施跨越式发展行动计划，全市经济总量自2005年以来实现了三个千亿元的跨越。2010年地区生产总值达到4040.9亿元，占全省的比重由15.7%提高到17.5%，在全国35个大中城市的排名由第19位前移到第16位。财政总收入和一般预算收入分别达到643亿元和387亿元，年均分别增长30%和23.2%，将成为“大中原经济区”的核心增长区。 二、航海东路是郑州市未来城市规划的重要组成部分： 作为郑州未来的东大门，航海东路应该成为一道靓丽的风景线 航海东路是郑州经济技术开发区的东西主干道，路段以南是居住区、金融商务区、文化教育区和休闲广场，北侧则是出口加工区、工业和仓储区。随着近年来城市的快速发展，原来的航海东路已不能适应发展要求，必须对现有路段进行改造，并向东继续延伸，建设一条具有城市交通功能、富有现代气息和生态特色的景观大道。 第二章 项目规划及意义 一、郑州康万家国际购物广场是郑州东南区唯一大型商业购物中心 郑州康万家国际购物广场项目位于郑州市航海东路和城东南路交叉口东南角，处于郑州市市区三环东南角中心位置，地理位置优越。是郑州市陇海路上的一道亮丽风景，是该区域内唯一一个大型的购物广场，成为城市东南区域核心商业区，形成郑州东大门的一大主题商圈，为城市建设发展和城市居民生活带来便利。 图注：项目地理位置全景图 该项目的定位是项目目前的重点，是项目开展营销工作的前提和基础。在对郑州东南区域写字楼、住宅、商业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了郑州目前的市场特点和未来发展走势，明确了项目所面临的市场压力和机遇。同时对与项目区位、档次、物业类型有类似性的大型国际商务综合建筑体进行了专题研究和详细分析后，结合市场特点及未来发展走势、综合建筑体的规律、项目自身条件三个方面提出定位建议，即：本项目总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为郑州东大门乃至郑州市独特的高品质综合性项目。具体体现在整体项目应以写国际化商业购物广场为主要功能，公寓配合写字楼，形成项目的主体；奥特莱斯商业配套作、中原文化广场及酒店、物流配送等为对主题项目功能性的补充和完善，多种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1大于2的合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。 二、郑州康万家国际购物广场项目优势及定位 1．竞争区隔 针对原址概况，本案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了超大型国际购物超市法国欧尚、国内著名家居商场蓝景丽家、奥特莱斯步行街、新闻出版署中原文化广场、沿街店、星级豪华酒店、高档社区与大型地下仓储的商业格局。为未来商业发展带来较大的上升空间。 2．盈利优势——租约销售，稳定的投资收入保障 按照国家相应的保值、增值的基本原则下，对项目综合开发，并对行业集合积极引导，保障通过对经营商户的甄别筛选，形成品类互补、业态互补的商业集合，吸引消费者购物，在消费者的心智定位中，建立商业广场为“一站式国际购物广场”的商业定位。 而从投资性物业而言，本案开发实力、商业容量、业态规划以及地段等因素，都将是“返租经营”的最佳保证。加之以返租模式（投资回报）模式，将是本案的销售杀手锏。为国家及政府带来稳定的投资收入保障。 3．一站式国际购物广场——创建郑州东南区域商业新形态 郑州市东南区域，从来都是人群密集，但商业品类经营虽然分散，原有地理位置设施简陋，与城市化大发展的需要不再吻合，因此本项目以商业空间的多元化与组合性区隔，树立区域唯一性，并通过国际化水准打造，形成城市发展的区域核心，项目周围一公里内多为大型高档住宅小区，方圆三公里以内居住人口约为50~80万人。项目周围交通便利，附近有近10条公交线路及郑州市目前唯一的BRT快速线路通过，距郑州市新郑国际机场20分钟车程，到火车站10分钟路程。带动城市多向发展，为郑州东南区域及周边城市群发展树立商业典范，推动郑州大中原经济区核心发展区的建设和发展。 第二篇 项目建设规划总述 项目整体规划 一、项目概述 本项目定位为一站式国际购物广场，整合国内外品牌商业资源的，集购物、休闲、娱乐、办公、餐饮、旅游为一体的，超级复合式大型