来宾项目营销策略 橙致地产顾问.pptVIP

来宾项目营销策略案 橙致地产顾问 2011.07.25 前言 来宾，近几年的发展可谓是一日千里，一夜之间，城市面貌焕然一新，更加之“桂中水城”的大城市定位，一时间使得原本偏居一隅的小城，成为了广西乃至全国热议的焦点。 城市需要参与，参与生动城市。在城市大发展的背景之下，机遇与威胁接踵而至，2011年，原本该是一个属于来宾的时代，但是，国家政策宏调调控，经济遇冷，整个城市的投资热情骤减。 此时，在竞争环境、大政策环境极寒的前夜，本案即将进入市场，如何在保障开发商资金安全的前提之下，降低风险，提高利润，成为了我司近几个昼夜苦思冥想的关键。 开启我们的征程 我们的思维导图 本案位于来宾市兴宾区新区高速路旁 我们的思维导图 城市背景之整体宏观经济概述 宏观经济概述小结——受大势影响投资率开始下降，新区发展进入瓶颈 城市化进程加速，第二产业开始主导经济，工业城市地位逐渐凸显，外来人口迅速增加； 受前两年宽松货币政策影响，房地产投资步入快车道； 2011年，货币紧缩，资金受限，新区配套设施建设缓慢，短期内新区的各种配套设施较难完善； 城市背景之区域发展现状 城市背景总结 由于2011年的调控性政策的制约，新区的发展由于受资金的影响已经开始趋向缓慢，而区域内配套的建设力度减弱，导致新区中心的楼盘受到市场的热捧。 而本案所处的区域位于高速路旁，距离由天辰广场、裕达中央城、上宾官邸以及市政府所组成的来宾行政、商务、商业、居住中心区有一定的距离，属于整个中心区域的边缘地带。 我们的思维导图 核心问题界定：降低风险、提高利润、区隔市场 我们的思维导图 地块解析之基本情况 地块解析之周边状况—— 地块解析之周边现状—— 地块解析之规划设计要求 项目地块占地25.5亩； 项目容积率5.0； 由以上规划设计条件可知，本项目建成后，可能会是一个建筑面积约为90000㎡左右的城市综合体。 地块解析之底层商业面积——项目底层沿街面长XX米，商业面积不大 地块解析小结 结论：项目地段条件较佳，片区未来潜力巨大 片区发展概况 2010年，在宽松货币政策下，来宾房地产迎来了大发展，开发量、销售量、销售价格快速上升； 2010年，全年房地产开发投资完成24.67亿元，比上年增长81.0%。其中：住宅投资完成14.76亿元，占全部房地产开发投资的59.8%，同比增长54.5%； 由于来宾的投资率较低，在未来的一段时间内，二桥南及旧城区中心的发展将受制于拆迁等问题，无法大力开发； 片区发展概况给本案的启示 未来的房地产市场的主要战场仍会以新区为主； 在项目进入市场销售时，开发量的骤减，将导致放量的减少，而新区内的竞争环境将进一步缓解； 随着时间的推移，周边的配套设施将逐步完善，加大区域的竞争力度； 工业城市地位的凸显，将带来大量的住房需求，使得市场需求得到保障； 片区市场分析之供求状况 片区供求状况给本案的启示 片区销售价格对本案的启示 2010年，全市新建商品房平均合同成交价格2153元，同比增长9.3%；市区房价达到2239元，同比增长7.1%； 2011年4月份，全市商品房成交均价在3400元/㎡左右； 在调控进行以来，当地商品房市场在价格上受到波动较小，促销手段较少，且较少触及价格，均是以附加赠送或转移成本的方式出现； 片区价格上涨分析 区域发展日渐成熟，增强了片区的吸引力，区域价值得到展现； 2009年宽松货币政策下，众多大盘拔地而起，拉升了整体片区均价； 巨资打造的市政设施极大的提升了区域的居住价值； 片区销售情况对本案的启示 片区市场分析回顾 整个房地产形势依然良好，价格受政策影响不大； 片区整体销售形势良好； 市场销售物业以中端物业为主； 销售物业主要以高层为主； 畅销户型集中在100-120㎡三房； 销售价格短期内稳定，有下幅度下滑的趋势； 放量的减少与片区内逐渐成熟的配套，将对中高端物业的价格起到有力的支撑； 片区未来竞争市场总结 竞争对手分析 竞争对手分析总结 片区内竞争对手实力较为雄厚，无论是从规模、景观、地段、配套上，都有不同程度的优势于本案，但整体市场定位过于同质，缺乏高度，总结而言两种定位方式： 1、地段至上，“城市核心”概念泛滥； 2、景观营造差异，“XX优势景观”为卖点的楼盘比比皆是； 3、楼盘外立面区别不大，落入平庸； 客户分析 置业客户基本特征 置业客户共性分析 区域客户虽然所从事的职业及教育背景均有