峨眉项目用地规划建议.pptVIP

成都市青羊区清江东路温哥华广场31楼H座 成都上策地产营销策划有限公司 成都市青羊区清江东路温哥华广场31楼H座 * * 峨眉项目用地规划建议 成都上策地产营销策划有限公司 一、 背景分析 二、 项目形象定位及规划 三、 产品配套 四、 创意说明 目录 一 背景分析 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 近日,国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场 的平稳健康发展。 通知指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现房价上涨过快等问题，需要引起高度重 视。 通知要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设的力度， 扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经 济适用住房、公共租赁住房供应。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各 地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理 引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住 房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率要严格按 照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树 立合理、节约的住房消费观念。 1-1，市场分析 一 背景分析 1-2，政策分析 2010年上旬与2007年房地产调控措施对比 一 背景分析 面对快速上涨的房价和几乎疯狂的市场，政策终于如期而至，回顾近期出台的房地产政策，概 况为几点: (1) 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例由20%提高至30%。 (2) 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例由40%提高至50%，贷款利率由之前的各种优 惠提高至基准利率的1.1倍;二套房认定标准以家庭为单位，以借款人实际持有房屋数量为标准。 (3) 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款。 (4) 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 (5) 建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的 工作责任制。 (6) 住建部要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;房地产开发企业应将取得预售 许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申 报价格，明码标价销售;预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 1-2，政策分析 一 背景分析 对未来销量和房价的影响:(1)供给增加。一是本来09 年下半年新开工增加将逐步在10 年中期 释放为新房供给;二是在供给的各个环节给予监控，拿了地不盖房的，要打压囤地，盖了房不卖的， 要限制捂盘;三是土地供应会增加，如新农村建设将农村宅基地收储化零为整，限制低密度住宅用地 审批，提高小户型住房比例等。(2)投资性需求减少。一是因为投资成本增加，二是因为房价预期下 跌，买涨不买跌的投资心理也将使部分潜在投资需求退出。(3)房价上涨速度减缓。中央要求地方建 立稳定房价问责制，将促进调控政策有效执行。而在过去，正是因为对地方考核机制的扭曲才导致 政策执行力度差，政策调控无效。 政策强度分析:此次政策强度由国务院出台，有别于历年的各部委和地方政府出台的政策。国务院 出台政策纲要后，工行率先出台按揭贷款实施细则，中行、建行随后纷纷表态。表态上，我们只是看 到比07 年的首付比例提高了一成，但是我们认为此次政策的实际执行力度将强于07 年，市场也不用 对此持怀疑态度。 政策目的分析:我们认为对房地产的调控已经不再局限于对宏观经济的影响，对民生问题的考量， 房地产调控已经上升为稳定社会、稳定政局、提高政府公信力的层面。 1-2，政策分析 二 项目形象定位及规划 ○基本区域 本项目位于峨眉山市区，紧邻主干道乐峨路，客运中心斜对面。 ○占地面积 项目总占地位20余亩，分两块地修建，其中净用地面积建议在16-18余亩。容积率 为小于等于2.3，建筑限高位航空限高，其余指标无特殊要求。 ○周边建筑 项目东面为峨眉山市客运中心，正面为主干道乐峨路及原有教育建筑等，周边已有新 修建筑