国内外控规经验.doc

控制性详细规划思想最早于1980年由美国女建筑师协会带入中国。在美国叫区划条例（Zoning Regulation）,从1916年-1961年经历了几十年的时间和完善，逐渐成熟，包括了城市设计导则和设计标准等内容，对容积率、日照、开放空间、单元开发、建筑高度、地块尺寸、停车标准等。由于政治体制和国情不同，在德国叫建造规划、香港的法定图则和契约控制等。 美国Zoning 目的：Zoning是把城市划分成区域。这个区域就称为Zones. 它主要是对土地的使用进行必要的限制。对在这块土地上的建筑物也进行必要的控制。Zoning是一个控制土地使用和执行General Plan的主要工具。Zoning是由加州宪法授予给当地政府的权力。它必须符合该地区的General Plan的长期目标。如果这两者出现冲突，以General Plan为准。任何人都可以向州政府举报任何违背General Plan的行动。Zoning通常规定：1．??使用性质。2．??最小的可出售或者可使用的土地大小。3．??建筑物高度4．??土地建筑覆盖率5．??建筑红线6．??建筑密度7．??绿化8．??停车比例等等1960年，区划法开始对促进宜人空间的创造和保护特色区域加以关注。1961年，纽约对区划法进行了全面的修改，增设了城市设计导引原则和设计标准等新的内容，增加了设计评审过程，使区划成为实施城市规划和设计的有力工具。????????这些标准包括：????(1)容积率(Floor Area Ratio)????????这是对建筑体积的控制，规定建筑物的基地面积与高度关系，改变以往单纯控制建筑高度的做法。????(2)日照范围(天空曝光面)(Sky Exposure Plane)????????曝光面是一个斜面，是在街道范围上空的某一特定高度以上按特定斜率所形成的控制面，这里的高度和斜率由一定时间内的日照条件来确定。????(3)空地率(Open Space Ratio)????????鼓励在一定的容积率下多留空地，制定比较合适的容量。此外，为了克服单一的地块控制，还衍生了一系列的奖励政策。????(4)规划单元开发(Planned Unit Development)????????在包含两个或两个以上分区的较大规模土地开发中，开发商在满足一定的人口密度、空地率及交通或公共设施的需求下，可以自由安排其他项目。????(5)奖励区划(1ncentive Zoning)????????规定开发者如果在高密度的商业区和住宅区内兴建一个合规定的广场，可获得增加20％的基地面积的奖励，奖励的容积率也可通过其他公益事业来实现。????(6)开发权转让(Development Right Transfer)????????主要用于城市中需要保护的主要地段，如标志性建筑、历史建筑、独特的自然形态等，将这些资源上空未被开发的空间权转让到其他基地中(容积率转移)，得到开发权的开发商将被批准在容积率控制之外增加一定的建筑面积，这种补偿符合开发商追求最大面积的要求。由于美国以前没有城市土地规划的传统，早期的建筑条例也很不规范。因此，土地分区管理概念一经传入，便很快得以推行，被用于处理各种各样的问题。将其所辖的地区在地图上划分成不同的地块，对每个地块制定管理的规划。确定具体的使用性质或允许某种程度的土地使用的混合等。它们也确定了新开发的物质形态方面的标准或控制指标。这些控制还扩展到：建筑的最大高度，建筑物四周的最小后退距离，地块的尺寸和覆盖面积(通常以容积率来界定)或建筑的体量，最小的汽车停车标准等。区划的主要内容和方法对规划进行界定的条例文本确定地块边界并运用条例条款的区划地图(zoning map)。内容和目的、定义、地块边界轮廓、各项规则的清单、规划委员会、上诉委员会、立法机构、具有相应司法权的法庭和职责、区划地图的编制和审批程序、区划地图与综合规划的一致性要求、不同手续的成本以及有关申请、上诉等程序的规定?(1)确定土地利用的性质新的土地利用类型，如：????????混合利用区通常为商业与住宅混合建造区。????????特殊用途区为保护具有突出传统特征或为城市发展而限定的特殊保护地段。????????有限开发区仅在满足区划法规定的某些条件下才允许开发的地区。????????集合建设区多为在住宅区内为争取好的环境而集中建设的地区。????????鼓励建设区允许给予一定的优惠条件换取某些公众利益需要的地区。(2)确定土地容量????土地容量是土地利用的定量控制指标，表明土地的开发强度。包括用地大小、建筑密度、院落大小、建筑物后退、建筑物的高度和体量。(3)确定环境容量????将城市设计的相关内容纳入其中，对居住