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中原2009年深圳地业十五峯项目发展策略案精品
* 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 * 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 * 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 * 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 * 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 * 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 * 银湖山最高峰——鸡公山(海拔445米)拔 系列高端广告片,推高楼盘价值 广告片1 金币 广告片2 晚装 广告片3 威士忌 与极为尊贵稀有的事务对比,与项目进行联系,造成项目高端稀有的感觉。 6月 8月 4月 7月 5月 9月 11月 10月 时间:5月份开始 内容: 参考天玺15秒系列广告片制作,从项目开盘前半个月投放市场,后期推售变换广告片内容,但表达的主题要形成系列感。 机会点:短时间内高频率的将项目与世界上最贵重的东西产生关系,让客户产生直接的转换 推广:深圳电视台黄金时段投放 做势第三步 三级市场放盘推高区域房价 6月 8月 4月 7月 5月 9月 11月 10月 时间:5月上旬 步骤: 将城市假日某顶层复式投放三级市场地铺,放盘价格高达18000元/平米,并充足说明高价的理由,如豪华装修、楼王单位、若卖出去给高额的奖励给三级市场,然后进行系列的炒作。 机会点:可以形成阶段性区域封锁,区域内所有的同事都在炒这套物业,这种效果是无可比拟的 推广:以报纸为主 做势第四步 营销的策略 推广的创新 销售的变革 价格的依据 第二部分 变革 产品价值排序 A组团: 景观:地势高,山景资源最佳,部分单位可看中心水景园景; 噪声:临近马路,受噪音等影响; B组团: 景观:地势较高,处于项目园林中央,可看中心水景及园景; 噪声:无噪音影响; C组团: 景观:临近市政绿地,主要为小区内部的组团园林; 噪声:临近马路、学校、有噪音影响; D组团: 景观:地势较低,主要景观为小区内部组团园林; 其它:地势相对较低,临近其它住宅,前后视野受遮挡,同时受小区外围环境影响; A B C D A B C D 产品户型分布 A组团 117套 B组团 140套 C组团 68套 451套 50套: 171-175平米 60套: 234-270平米 7套 --复式(269-387) D组团 126 66套---190平米 66套---160--175平米 8套 --复式(256-293) 32套--175平米 32套--190平米 4套 —复式(260-293) 60套—146--162平米 56套 —175平米 10套 --复式(232-260) 分批推售,制造稀缺 攻略关键词: “拆分产品线” “拆分单元” “推出量与客户量匹配” “做好加推策略” “产品好坏搭配” 在经过2007年的疯狂和2008年的动荡之后,我们更加谨慎,更加敏感的面对这个变幻的市场,通过对2008数个楼盘成功的操作经验,我们找到更为合理,风险最小的推售方式: 满足以上条件,最终分成批次分别推售,期间根据当时客户量累积及具体情况来进行适量加推; 分批推售,小量加推,便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格 调整,将风险降到最低,或将赢利扩大到最大化; 分批推售,可制造稀缺景象,吸引市场及客户关注; 分批推售,便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化; 将产品线拆分,并 进行合理搭配; 拆分单元,细分为 以腿为单位; 根据项目质素排序 细分好中差单位; “分批推售” 小量加推 它的运用并不止于只停留在表面 产品分腿排序 3 4 1 14 15 8 9 24 26 27 25 20 23 21 22 7 6 16 18 17 19 2 5 10 12 13 11 整体推售原则: 将项目拆分单元,细分为以腿为单位,并根据户型、朝向、景观因素进行整体排序 7栋--234平米—15套 90 套 首批推售单位 9栋---175平米---30套 1栋---146平---15套 1栋---175平---15套 3 4 14 15 8 9 24 26 27 25 20 23 2 5 7 6 16 18 17 19 10 12 13 11 1 ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 21 22 2栋---175平米---15套 好 略差 中 ﹢ ﹢ 15套 45套 30套 = 90 首批推售原则:首批单位以面积较小、质素略差的走量产品为主,同时辅助小部分质素较好单位,通过好单位来作为价格标杆拉动其余单位的销售,一批单位以走量为主,制造热点来吸引市场关
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