XX办公楼价值评估.doc

目 录 致委托方函 2 估价师声明 4 估价的假设和限制条件 5 估价结果报告 6 估价技术报告 10 一、估价对象描述 10 （一）物业整体状况 10 （二）估价对象内部基本装修情况 10 （三）估价对象权属登记情况 11 （四）估价对象各项面积指标 12 （五）估价对象物业管理情况 12 （六）估价对象停车位情况 12 二、房地产价格影响因素分析 12 三、估价方法及技术路线 18 四、估价测算过程 19 五、数据对比与预测 28 六、评估有关说明 30 附 件 31 一、市场调查案例 31 二、估价对象及案例位置图 31 三、《房地产权证》 31 四、《广州市房屋租赁合同》及补充合同 31 五、估价对象照片 31 六、评估机构营业执照复印件 31 七、评估机构资质证书复印件 31 八、评估人员资质证书复印件 31  致委托方函 尊敬的国家开发银行股份有限公司： 受贵公司委托，我公司派出专业的注册房地产估价师，对贵公司广东省分行所有的、位于广州市天河区体育东路114号（财富广场东塔）20-22层及23层2301、116号（财富广场西塔）20-22层、地下20个车位的公开市场价值及114号（财富广场东塔）27层房地产公开市场租赁价格进行了评估。 上述估价对象中114号27层（租赁部分）总建筑面积335.85平方米, 114号20-22层及23层2301、116号20-22层（购置部分）总建筑面积6749.3886平方米。 经过客观、公正的评估，确定上述估价对象在估价时点2011年3月1日的公开市场价格水平分别为： 114号27层：日租金价格：2.16元/平方米·日 月租赁价格：65.64 元/平方米·月 年租赁总价：26.45万元 114号20-22层及23层2301、116号20-22层： 房地产评估总价：18411.93 万元 其中： 房地产价值：17118.47 万元（单价：25363元/平方米）（不含内装修） 内部装修价值：753.7万元（单价：1117元/平方米） 地下车位价值：539.76万元（单价：26.99万元/个） （币种：人民币） 详细的估价结果、过程及有关说明请参考随同附上的《估价结果报告》和《估价技术报告》。 顺致商祺! 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 2011年3月31日  估价师声明 我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 估价师签名： 张 涛 (注册房地产估价师 证号：1119970060) 签名：__________ 钱 成 (注册房地产估价师 证号：1120080029) 签名：__________ 估价的假设和限制条件 本估价报告的结论是依据委托方及所属单位提供的法律凭证及有关资料进行测算求取的，仅为委托方了解估价对象在估价时点时的公开市场交易价格提供参考，不适用于抵押、课税、清偿处置、投资入股等用途。 本次评估以估价对象合法使用和可按现状持续使用为前提，并且假设其可在公开市场上自由转让。 本估价报告的评估价值为委估项目房地产于2011年3月1日的公开市场价格，有效期为一年（自报告出具之日2011年3月31日起至2012年3月30日止）；随着时间的推移和市场情况的变化，该价格需作相应的调整直至重新评估。 本次评估依据委托方及其下属各分行提供的有关资料，按照公开市场原则进行测算，未考虑以下因素可能对估价对象价格产生的影响：（一）交易双方在交易中存在某种非一般市场条件下的特殊因素；（二）国家宏观经济政策发生重大变化以及其它不可抗力；（三）估价对象项目自身可能存在的债权债务关系。  估价结果报告 一、项目名称 国家开发银行股份有限公司广东省分行办公楼价值评估 二、委托估价方 委 托 方：国家开发银行股份有限公司 地 址：北京市西城区阜成门外大街29号 联 系 人：唐雯静 三、受托估价方 受托机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地 址：北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区708室 法定代表人：陈 力 评估资质：建设部一级 建房估证字[2010]069号 中国土地估价师协会（全国）A201011001 联 系 人：张 涛 四、估价对象