成都双流青年生活社区项目定位及营销汇报_171p_销售推广策划.pptVIP

本案项目所打造为LOFT住宅和SOHO办公产品，而商业用地的土地性质，不论是赠送面积、面积配比，还是产品灵活性，均比同类型小高层具有更大优势，但在品质上无法与花园洋房产品相提并论，因此最终得出与项目LOFT与SOHO产品销售均价定价策略： LOFT最终测试价格区间：4500元/㎡*1.5=6300-6800元/㎡ （此类产品在户型创新性、产品类型、赠送面积、层高等方面占有较大优势，比类似产品市场接受度更高） SOHO最终测试价格区间：6750/㎡*1.3=7800-8300元/㎡ （该产品为跃层设计，不仅可以满足企业日常需求，而且可以登记注册，购买门槛也较低） 核心定价策略（现时价格）： 高于同区高层，低于同区花园洋房 七、定价策略 5.价格建议 鼎合顾问 * 根据LOFT及SOHU产品的占比，推算出全盘均价，约计为现实价格6600元/平方米； 同时我们考虑到以下几种价格影响因素： 七、定价策略 5.价格建议 基础均价6600元/平方米 2011 2012 2013 年均增幅5% 6930　 7277　 7640 品牌溢价（考虑到开发商品牌暂未在双流形成影响，故品牌溢价暂时定为零） 6930　 7277　 7640 政策影响、市场的不稳定性预估（按照2%的年降幅保守预估） 6791　 7131　 7488 按照以上推算可得知，本项目持续销售3年 年均价依次为6791、7131、7488元/平方米。 鼎合顾问 * 初步经济测算： 七、定价策略 5.价格建议 根据项目总体量及区域年均去化体量估算，本项目预计销售时间3年，预计总销售额约213213.4万元，实际全盘销售均价约为7135元/平方米。 　年份 2011 2012 2013 销售均价（元/平方米） 6791 7131 7488 销售体量（平方米） 100000 100000 98816 销售额（万元） 67910 71310 73993.42 销售总额（万元） 　213213.4 全盘实际均价（元/平方米） 　7135 LOFT产品 LOFT产品 SOHO产品 先期推出LOFT产品，以创新的产品户型设计面世，达到轰动市场的目的，为后期陆续推出产品做铺垫； 中期推出SOHO产品，满足项目周边公司企业需求的同时，给项目带来品质和价值的升华； 末期推出LOFT产品，在中期SOHO产品提升项目价值的前提下，达到更高的价值回报。 七、定价策略 6.推售节奏建议 THANKS。 目录 一、地块价值分析 二、地块自身条件分析 三、房地产市场研判 四、三个维度分析后产品定位 五、营销定位 六、推广计划 七、定价策略 目录 六、推广计划 1.营销计划 2.蓄客计划 3.营销手段 项目一期开盘时间初步定为2011年10月，建议6月初在中心区域或星级酒店大堂设置外展场，项目正式对外亮相，8月项目销售中心及示范区正式开放。 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年 外展场 开放 售房部 开放 项目 开盘 项目造势期 强势蓄客期 持续期 加推 六、推广计划 1.营销计划 2011年6月亮相，开始蓄客，约4个月蓄客时间，并进行2、3轮客户梳理及筛选，促使10月正式销售达到80%以上的成交率，次月进行加推，项目进入持续热销中。 选址星级酒店 项目亮相 首轮蓄客 外展场开放 销售中心开放 一期开盘 一期加推 首期开盘 开盘销售80% 持续加推 一期售罄 二期加推 同时开放示范区 二、三轮客户筛选，为开盘蓄客 六、推广计划 1.营销计划 来访量 转化率 成交率 六、推广计划 1.营销计划—策略 扩大客群基数：走出去，寻找其他客户接触点！ 关键举措： 1、增加推广渠道（如短信、报媒、广电、贴片广告等） 2、展场布点（设置外展场、广场、酒店等地点开展巡展活动） 3、全面开展大客户行销和种子客户营销 4、开展网络营销及网络团购 提升转化率：强化亮点，优惠刺激，规避竞争！ 关键举措： 1、深化差异化特点，大力推广项目亮点； 2、行销渠道的优惠政策，刺激成交，提升转化率； 3、找到竞品的劣势，打击对手； 4、从销售执行上规避项目自身的缺陷； 六、推广计划 1.营销计划—策略 六、推广计划 2.蓄客计划 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 阶段 客户累积 形象导入期 形象传播期 开盘销售期 客户筛选 客户成交 房源加推 渠道 外展场 销售中心 周边单位 行销、展销 房交会 销售中心 渠道行销 开盘活动 行动 组建销售团队 团队培训 进驻外展场 团队培训 制定行销计划 房交会参展 VIP卡客户筛选 房交会客户回访 活动营销计划执行 实现老带新客户 六、推广计划 2.蓄客计划 项目VIP卡 资产证明 购房资格 六、推广计划 2.蓄客计划 名酒茗茶名宅品鉴酒会 银行VIP客户专场 2011中国