房地产企业拿地方案策略.pdfVIP

拿地概念草案研究 让设计师从无数的拿地草案中解脱出来 让测算师能轻松搞定指标 现状 • 公司未来5年1000亿的销售目标，如今正是大范围 贮备用地的关键时期 • 拿地工作是整个项目的第一步，而概念草案是拿 地工作的第一步，精准、快速地只做拿地概念方 案直接影响拿地工作的效率 案例 已知条件： 城市：长沙 用地面积：250000㎡ 容积率：2.4 建筑密度：25% 绿地率：40% 限高：100m 其他条件： 商业布置与西侧和北侧 这个拿地案例中，多部门配合，在7天时间内做了多轮方案，并进行了经济 测算，准备上报集团，但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷，相关工 作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。 缺陷如下： 1、无配套面积 2、无地下面积 3、洋房、高层面积比4 ：6，在容积率为2.4的情况下，实际难以实现 问题 • 拿地阶段给予设计的时间一般只有1~2天 • 时间太短了，必须加班加点 • 对一个完整项目的指标考虑不足 • 不清楚到底要哪些指标 • 先做方案，再做指标，因果颠倒 • 方案做出来，跟所需指标总有差异 • 不同物业类型方案，影响测算结果 • 要的方案太多了，做都做不赢 • 地块不成熟，设计条件随时可能变化 • 条件变化太快了，改都改不赢 • 在以上情况下产生的概念方案，不可能 • 结果，绝大部分方案废了 对后期的实施方案有太大帮助 …… 分析 • 要方案，还是要指标？ • 如何做指标 • 多方案对比 要方案，还是要指标？ • 流程： 拿地论证 项目定位 设计阶段 概念草案 指标 测算 投资决策 概念草 概念方 方案设 初步设 施工图 案 案 计 计 设计 总裁办、 设计部 决策层 成本部 指标直接影响测算和投资决策 概念草案仅仅作为指标的验证措施，其本身对测算及投资决策的作用非常小， 远不如定位及方案设计过程重要。 • 时间成本 90% 10% • 重要程度 30% 70% 我们往往花了绝大部分的时间，在不重要的概念方案上 结论： 1、重点做指标 2、方案作为辅助，做到强排即可，甚至可以不做 经 济 技 术 指 标 表 项目名称 单位 数值 占地 容积率 6、车库面积/车位： 用地面积