汇润普宁1号(王座)商业策划方案.pptVIP

汇润普宁1号（王座）商业策划方案 ——金溢地产 招商对象 金溢地产商业资源的保证 南国时尚品牌联盟委员会是我司的长期战略联盟，由全国2000多家时尚品牌加盟，“中国国际时尚周”、“中国E时尚峰会”等都是该委员会的基础交流，2009年的“中国国际时尚周”已在广州开幕，其中与中国十大品牌设计师联动举办的时尚设计展示和与高校联动的青少年时尚展示，吸引了国际时装的关注，同时该商业联盟已经成功为“名盛广场”等招商，我司已经与其结成合作联盟，能为普宁项目带来丰富的商业资源。 首层商业业态示意图 触屏动感走道（可具备简单游戏功能） 楼体LED液晶显示屏 首层休闲广场建议设置儿童娱乐设施及儿童健康餐饮，既吸引人气又不至于完全浪费商业价值 商业大门景观与沿河景观带可设计一定的水景灯光，互相辉映。 二层商业业态示意图 二层中空大堂周边通道，可适当设置一些艺术摇椅，既能起到休息作用，又是景观设置之一。 华丽的二层天花板灯光，令二层的奢华品位突显。 三层美食可考虑整体打造一层较高档自助露天餐厅，也可考虑拆散划分，大部分是露天美食餐饮，而靠河景一端可考虑作为高档点的自助美食馆（设有遮棚）。 四层建议开始进入真正的会馆功能，红酒会馆和时尚书吧的模式最为合适。既可为商场所用，也能向住宅提供会所服务。 五层是以健身为主题的SPA馆、健身馆或者瑜伽会所。 报告结构 中国商业房地产历程 普宁城市商业发展趋势 汇润中旅项目成功之道 项目产品规划及整体定位命名 潮汕集中式商业模式探讨分析 项目推广系统分析 项目租售组合及推售节奏铺排 项目定价及资金回笼预算 六、 项目推广系统分析 普宁中心新引擎.地标式商业航母！ 前期概念导入 先炒地段和未来 城市商业规划形态 进入主力店 招商期 招商造势，产品业态 合理规划强化导入 持续升温,进入 首层部分产品销售期 结合新河整改进度 具象化城市新名片概念 工程形象未到位，项目形象期 主力商家基本意向确认，工程形象初步展现，后续经营步骤明确 外部形象起到烘托作用，工程形象进一步提升 “五合一”复合优势商业体，城市商业新动力作为明线贯穿始终 公司品牌实力作为“潜伏线”逐渐深入人心 详细方案参见《汇润.普宁王座全程推广计划方案》 二、三层部分商业 进入销售期 景观工程基本完成 人气随项目完 成度初步形成 项目试业期 首层最高值商铺 进入销售期 商业运营 模式呈现 报告结构 中国商业房地产历程 普宁城市商业发展趋势 汇润中旅项目成功之道 项目产品规划及整体定位命名 潮汕集中式商业模式探讨分析 项目推广系统分析 项目租售组合及推售节奏铺排 项目定价及资金回笼预算 七、项目租售组合及推售节奏铺排 　 　 　 　 产权分离型商业（二、三层除主力店外其他商业） 　 　 　 　 首层高值商业 　 　 　 　 首层中高值商业 返租销售型商业 　 　 　 　 主力店招商 2011年年底 或2012年初 2011年5月 2011年2月春节 2010年10月前 时间节点 项目整体租售时间进度铺排 为加快工程进度展示面，建议项目首层采用“滚动排栅”的施工方法进行，有利于商业的形象呈现。 整体商业项目的经营策略规划分布 首层主力店位置 首层中高值商铺（返租销售） 首层高值 商铺 （返租销售） 首层内街商铺属于次高级价值店面，可考虑从初期就进行主力店造势带动进入销售期，而临街一带商铺作为高价值保留，在项目形象整体呈现后进行销售。（为了方便统一业态和管理，一层销售基本是返租形式） 首层高值商铺（返租销售） 首层高值商铺（返租销售） 首层高值 商铺 （返租销售） 招商主力 商铺 招商主力商铺 如果引进高端精品超市，建议适当向二层商场内部设置，容易形成人流整体购物动线。 二层小产权销售商业 二、三层商业除了主力店外，建议降低其销售门槛，进行产权拆离进行销售，然后经营权仍由发展商掌控。 三层小产权销售商业 四、五层作为会所配套型商业， 尽量采用租赁，给住宅客户以信心 二、三层的产权分离式销售，会延伸出商业运营和管理费用，须与业主前期洽谈好是利润分成还是按固定费用征收。 潮汕集中式商业往往存在两种极端 1、好大喜功型：在运营前期主观性夸大自身项目未来前景，空头承诺引进高端管理模式，结果由于管理运营难度和利润少等原因，往往只能由较差管理公司后期管理，导致业主信心落差和后期维护管理不足； 2、急利惜本型：由于回笼资金的压力和成本实力不足，急于销售回笼资金，在前期没有策划和规划好后续的运营模式，到后期又不肯花费管理成本，通常是自行销售、招商和管理，最终弄得举步为艰。 在此建议汇润项目商业管理尽量采取“前紧后松”的运营策略。 1、