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目 录 第1章 房地产市场基础知识 1 1.1 房地产的概念 1 1.2 土地使用权出让形式及程序 1 1.2.1协议出让程序 1 1.2.2 招标出让程序 1 1.2.3 拍卖出让程序 2 1.2.4 土地的划拨 2 1.2 房地产的特征 3 1.3 房地产的类型 3 1.4 房地产的使用年限 3 1.5 房屋的建筑结构分类标准 4 1.6 房地产专业名词 4 1.7 房地产开发流程 8 1.7.1 第一阶段：决策阶段 8 1.7.2 第二阶段：前期阶段 9 1.7.3 第三阶段：工程建设阶段 9 1.7.4 第四阶段：经营阶段 9 1.7.5 第五阶段：物业管理 10 1.8 取得预售许可证的条件 10 第2章 房地产面积的测算 11 2.1 房地产面积的属性 11 2.1.1 套内建筑面积 11 2.1.2 房屋的共有建筑面积 11 2.1.3 公摊面积 12 2.1.4 公共面积 12 2.2 房地产面积的测算 12 2.2.1 计算全部建筑面积 12 2.2.2 计算一半建筑面积 13 2.2.3 不计算建筑面积 13 2.2.4 因分摊的公用面积 13 2.2.2 不因分摊的公用面积 14 第3章 房专业市场基础知识 15 3.1专业市场的概念 15 3.2 专业市场形成的条件 15 3.2.1 批发性专业市场形成的条件： 15 3.2.2 零售型专业市场的形成条件： 15 3.3 专业市场的分类 16 3.3.1 按照经营形态分类 16 3.3.2 按照商业类别分类 16 3.3.3 按照区域特性分类 16 3.3.4 按照商圈规模分类 17 3.4 专业市场发展特征 18 3.4.1 专业市场发展的规模特征 18 3.4.2 专业市场发展的区域性特征 18 3.5 专业市场开发的要素 18 3.5.1 市场基础 18 3.5.2 政府支持 19 3.5.3 物流条件 19 3.5.4 规划设计 20 3.5.5 经营管理 20 第4章 专业市场的发展与探析 21 4.1 专业市场面临的问题 21 4.2 专业市场发展所面临的挑战 21 4.3 具有竞争力的专业市场 22 4.4 如何让专业市场良性发展 22 4.4.1 正确的运营策略 22 4.4.2 有效的成本控制 24 第5章 项目周边专业市场发展现状 26 5.1 成都四大区域专业市场发展现状 26 5.1.1 青白江 26 5.1.2 双流 26 5.1.3 新都 27 5.1.4 龙泉 27 5.2 青白江专业市场的发展 28 5.2.1 优越区位促成投资洼地 28 5.2.2 交通是青白江独一无二的优势 28 第6章 置业顾问入职基本礼仪 29 6.1 接听电话 29 6.2 迎接客户 29 6.3 产品介绍 29 6.4 购买洽谈 30 6.5 带看现场 30 6.6 暂未成交 30 6.7 填写客户资料表 30 6.8 客户有购买意向的征兆 30 附录一：为“千亿产业”贡献重要力量 34 附录二：大港项目沙盘讲演 36 第1章 房地产市场基础知识 1.1 房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。 1.2 土地使用权出让形式及程序 我国是实行社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地）。一般个人和团体不拥有土地所有权。楼盘建设使用权，仅是拥有土地的使用权。而出让、转让、划拨是我们获得土地使用权的三种方式。 出让时指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。通常我们将土地使用权的出让成为土地的一级市场。 1.2.1协议出让程序 市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建设方案。双方协商达成一致意见。签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。 招标出让程序 市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投