北京大运河孔雀城营销策略报告精简版.pptVIP

营销策略及行动——“核心动作” 【营销推广费用】 核心均价推导方法 推售方案：每期推售细分情况——依照项目开发节奏 销售分期： 一次：推出A、D地块的联排产品； 二次：推出D地块叠拼； 三次：推出C地块联排及叠拼产品； 四次：推出B地块联排及叠拼； 1 2 3 4 48081.93 叠拼 66304 联排 1727.1 院墅 一期 建筑面积 产品形式 分期 85008.03 叠拼 36734.38 联排 1727.1 院墅 二期 建筑面积 产品形式 分期 各期货量： 产品推售情况：推售时间安排 推售时间说明： 原则： 1.遵循项目推售策略和开发节奏； 2.各阶段有主推产品和辅推产品； 3.联排与叠拼产品搭配销售，相辅相成； 1 2 3 4 叠拼产品 联排产品 08.12 08.11 08.10 08.9 08.8 08.7 08.6 08.5 时间 1次推售 2次推售 3次推售 4次推售 推售安排: A、D区联排产品 D区叠拼 示范区开放 A、B区预售证 C区预售证 叠拼样板间 B区预售证 景观具备展示条件 A、B区i联排开盘 示范区开放、样板间开放 园林完成 园林具备局部展示条件 一期全面入住 辅助 A、D区3联排 D区西侧叠拼 C区叠拼 B区三叠拼 主推 A、D4、6联排 D区东侧叠拼 C区i联排 B区联排 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售支持 推售思路 工程配合 C区联排及叠拼 价格走势 B区联排及叠拼 Thanks! WORLD UNION 本报告是严格保密的。 WORLD UNION 本报告是严格保密的。 * 谨呈： 京御房地产开发有限责任公司 ——大运河孔雀城营销策略报告 京东别墅区 —— “第一墅” 1. 销售目标：2008年底实现销售回款8个亿 （预计正常销售阶段为7个月） 速度要求：平均月销售130-140套 实收均价：4600元/平米 2. 塑造孔雀城系列产品的整体品牌要求 市场影响力 1 发展商目标理解 发展商快速回款要求 40.7% 23.3% 10.5% 9.3% 10.5% 5.8% 远郊区县 五环至六环 四环至五环 三环至四环 二环至三环 二环内 2006年北京公开出让土地供应量地段分布 27% 27% 13.5% 27% 2.7% 2.7% 远郊区县 五环至六环 四环至五环 三环至四环 二环至三环 二环内 2007年1-7月份北京公开出让土地供应量地段分布 19.3% 51.1% 9.1% 19.0% 0.9% 0.6% 远郊区县 五环至六环 四环至五环 三环至四环 二环至三环 二环内 2007年1-7月份北京公开出让土地供地规划建面 37.5% 28.5% 14.2% 10.2% 8.4% 1.2% 远郊区县 五环至六环 四环至五环 三环至四环 二环至三环 二环内 2006年北京公开出让土地供地规划建面 地段分布 土地供应趋势明显向远郊区县集中；内城及近郊土地供应量减少，未来新房上市会集中在远郊区县放量； 低密度土地供给情况 限地政策作用 市场供应量减少，但需求增长迅速 2004-2006别墅市场供求关系 新兴板块上升趋势明显 2004-2006年北京各别墅板块供需情况 宏观大势机会 市场供给明显减少,但需求旺盛； 新兴板块上升趋势明显； 未来新房上市会集中在远郊区县放量； 项目形象定位 一种“专属”短途休闲体验 半小时即可独享——天、地、河、岛、庭院的别墅生活 一个与岛·城相连的小镇梦想 京东首席亲情别墅小镇、三重专属会所的国际、现代、时尚休闲文化社区 产品核心卖点 项目核心竞争力： 别墅生活方式：半小时即可独享——天、地、河、岛、庭院的现代时尚别墅生活 附加值：拥有三重会所的别墅小镇 小镇魅力、国际化社区 项目劣势： 区域认知度不高 项目核心竞争力： 基于核心客户特征的别墅生活方式营造 附加值：三重会所 品牌：亲情文化 项目劣势： 区域认知度不高 营销策略：规避劣势、发挥优势； 针对核心竞争力 发挥优势 针对区域规避劣势 推广主题——一脉相通、运河传情 推广手段 区域造势：重新定义区域价值，进行区域教育和附加值提升，打消客户抵触心理。 实景体验：充分发挥永定河孔雀城实景体验典范效应和市区体验中心的营销传播。 文化传播：挖掘华夏文明骨子里对运河精神的传承，以亲情的传承作为情感的利益驱动,展现大运河孔雀城的“一脉相通，运河传情”。 关联营销：根据客群的分布、特征、认知渠道采取精准关联营销。 现场体验：场景样板示范区、区域