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正确处理城市房屋拆迁中效率与公平的关系 　　近年来，城市房屋拆迁量急剧加大，社会矛盾也日渐突出，已成为当前群众关注的热点问题，其矛盾的焦点是城市房屋拆迁中的效率与公平问题。 　　从目前拆迁矛盾产生的症结来看，主要有以下几个方面：法律制度没有得到落实，损害了群众利益;房屋财产权表现形式的变动，对一部分拆迁房屋的财产权利产生不同认识;城乡分而治之的法律制度，使被拆迁房屋所有权人的利益差距甚大;社会保障制度的不完善，使一些已经存在的社会贫富矛盾在拆迁时集中表现出来;行政权力不恰当介入拆迁活动;房地产市场的价格走势，使被拆迁人的心理财富预期过高。 　　如何处理这些矛盾，既要搞好城市建设，又要充分地保障各方权利人的合法权益，关键问题是什么呢?笔者略谈浅见。 　　一、全面、正确地认识城市建设的效率 　　拆迁行为是从属于建设项目的行为。 　　理论上，建设项目可以区分为因公共利益需要和商业性经营需要，前者可以称之为公益性建设，后者可以称之为私益性建设。在相当多的情况下，“公益性”和“私益性”并不表现为两个互相独立、没有联系的集合，有一部分以交集的形式存在。尤其在当今公共产品供应的多元化、市场化的公共行政改革的走势下，公益性建设项目与私益性建设项目的截然区分就更为困难了。如文化产业、教育产业、健康产业的兴起，市政公用事业的市场化，更多的建设项目进入了交集。一些建设项目的公共利益指向，并不完全排斥私益的兼容性。 　　城市建设是经济、社会发展的重要组成部分，而城市建设的动力主要是非公共财政的投入。更广泛地鼓励社会资本投资于城市各项事业的建设，是加快城市发展、提高城市经济增长能力的重要政策指向。尤其是我国正处于城镇化高速发展阶段，经济结构的调整、农村富裕劳动力的转移，都依赖于城市各种生产要素积聚效应的进一步扩大。排斥私益性的建设，就会使城市建设处于停滞。私益性建设的效率也是整体经济建设效率的组成部分。 　　在城市建设中存在一种“冲动”，追求高速度地改变城市面貌，使保证建设项目的实施成了优先的目标，城市建设的效率也往往被简单地与速度画等号。城市房屋拆迁中社会矛盾的产生，与这种思想有直接的关系。 　　要全面、正确地认识城市建设的效率。无论是公益性建设还是私益性建设，都有正确评价其效率的问题。建设的效率，首先建立在科学性的基础上，必须是合理的，符合大多数群众利益的;其次，必须符合客观实际，符合现阶段经济承受能力。公益性建设并不因为其公共利益的指向，而都是科学、合理、符合实际的。私益性建设更需要考虑相关利益人的意志。如果建设项目的确定是科学、合理的，不是急功近利的“形象工程”，也不是超越经济承受能力的“负债经营”，公众认同度就会比较高，被拆迁人对建设项目实施的理解、支持程度也会比较高。拆迁矛盾比较突出的，大多是不顾客观实际的、简单追求速度的建设项目。盲目建设是拆迁社会矛盾之源。因此，解决拆迁引起的社会矛盾，首要的是解决盲目建设的问题。 　　在拆迁活动中，行政机关依法履行公共管理职能是必须的。但负责拆迁管理的行政机关绝不能是利益关系人，也绝不能为了简单地追求速度而行使强制拆迁权。行政机关对拆迁管理的权力行使，应当主要是维护拆迁的公平，保护拆迁当事人的合法权益。 　　二、要保护公民的合法财产权 　　拆迁实际上是拆迁人对被拆迁人财产的购买，拆迁过程是被拆迁人非主动的让渡财产。公民的财产权利不应当受到侵害，效率也不能成为侵害公民权利的理由。 　　公民财产权利的存在是客观的。房地产权属登记的主要法律意义是财产权利对第三方的对抗性，不应当视为财产合法性的惟一依据。我国的法律规定了建设项目的进行需要经过行政许可，竣工后需要登记产权。未取得有关行政许可、或未办理产权登记的房屋，是否是非法建筑，这在行政执法中是一个有争议的问题。笔者个人认为，程序当然是法律的组成部分，但应当区分实体违法和程序违法，实体违法的建设项目是指侵害公共利益或他人利益的违反城市规划、未取得土地使用权的情况，即建筑物的客观存在是违法的;未办理有关行政管理手续，属于程序性违法，而程序性违法是可以补正的，如果法律规定了行政处罚，依法给予处罚即可。 　　在拆迁中，财产权利经常被物化为价值量，拆迁人自然而然地认为赔偿超过了原有房屋的价值即履行了义务，行政管理部门也经常以此为标准衡量拆迁当事人之间的交换关系。同时，城市土地国有属性也被片面地强调。一个建设项目的确立，政府先将国有土地使用权出让给了项目投资者，并未与国有土地的原使用者协商，实质上是单边决定国有土地使用权的收回和转移。 　　财产权利不仅仅是物化的价值，人格化的财产权利必须被同时强调。财产权首先是占有权。无论建设项目是如何必要，政府在收回国有土地使用权前，应当有告示程序，征得原国有土地使用权人的谅解和同意。而拆迁人在建设项目实施前，应当与被拆迁人达成协议，