投资金融之 中国房地产研究和股票投资.docxVIP

中国房地产前景与股票投资——强烈看升地价、房价陈昱新2004.2房地产上市公司与投资者见面会研究框架周期与房地产前景未来房价、地价走势基本面（消费品/投资品）—城市基建—汇率公司挖掘及投资策略房地产上市公司与投资者见面会周期无法解释我国房地产持续的高增长11010810610410210098969492901995.31995.81996.11996.61996.111997.41997.91998.21998.71998.121999.71999.122000.52000.102001.32001.82002.12002.62002.112003.42003.9房地产上市公司与投资者见面会特殊的时期——人口结构变化引发住房需求的高峰重叠出生率%。三次人口出生高峰家庭人数(人)5依赖人口率100%4090%3580%30470%2560%2015350%1040%530%0220%19531964198219902000 2010E 2025E家庭人口依赖人口率房地产上市公司与投资者见面会特殊的国情——城市化是影响房地产未来10年最重大社会事件城市化比率％4035302520151050城市化速度％543210-1城市化比率％8575655545352515城市化比率城市化速度日本美国中国1980 2000印度房地产上市公司与投资者见面会特殊的事件——政策导向下的住房及相关制度改革改变了消费观念1998年不仅仅是新一轮行业周期的启动，新住房政策使该年成为我国住房制度重大改革之年,意义深远住房消费特征的变化从另一个侧面反映出住房消费增长的持续性1、消费年轻化2、多次购房逐渐被人们接受房地产上市公司与投资者见面会从行业背景研究得出的结论人口结构变动、城镇化、产业政策导向及配套政策的扶持这三大因素造就了对住宅的持续需求，在这种特殊国情、特殊政策、特殊时期的条件下，中国住宅产业正处于超长增长期，未来仍有巨大的需求房地产上市公司与投资者见面会消费品——房价收入比―调整后处于偏低区间主要省市房价收入比8765432房地产上市公司与投资者见面会全国平均“房价收入比”实际在4倍以下，许多地区的房价严重偏低我国城镇居民实际收入被低估(家庭人均可支配收入、税收)房改房(50%以上的城镇居民拥有、成本平均二三万元，而市价可能达10万元以上，其价差也属于统计以外的居民收入)我们估计：城镇居民实际收入高于可支配收入30％－50％我国以新房为主的销售结构提高了平均价格房地产上市公司与投资者见面会消费品——统计方法不同形成空置率高的错觉国际上：含存量空置率、按套计算我国为：近三年的当年空置量合计?近三年竣工、按面积计算竣工面积并非全部可销售面积，可销售面积占施工面积的85-95%；竣工面积中还有大量出租和自营的并未打算销售的面积02年商品房总空置量1.2亿平方米，空置率约为5%-6%，低于10%的国际警戒线房地产上市公司与投资者见面会成本上升将推动地价进而带动房价的上涨城市拆迁（拆迁纠纷及上访不断）征用农村集体用地本届政府对“三农问题”高度重视。温家宝批示“保护土地是一项基本国策，实行最严格的土地管理制度。”随着公开拍地制度的深化，获得低价土地机会越来越少房地产上市公司与投资者见面会中国“房价泡沫城市”租金收益率租金收益率2003Q12003Q2上海6.2%6.0%广州8.7%8.3%深圳5.6%6.2%杭州5.5%5.4%均值6.5%6.5%房地产上市公司与投资者见面会中国住宅的租金收益率高于其他国家各国住宅租金收益率7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%日本美国香港新加坡菲律宾马来西亚中国房地产上市公司与投资者见面会投资品——中国住宅投资价值被低估即使是中国的“房价泡沫”城市的住宅租金收益率也大大高于其他国家的水平我们估计全国省会城市的租金收益率为7－8%，中国住宅作为投资品在当前低收益的环境下显然极富吸引力。房地产上市公司与投资者见面会中国住宅的“流动性”远低于正常情况，但必将快速改善％6005004003002001000二手房成交与新房成交面积比例上海北京广州深圳美国2001年2002年房地产上市公司与投资者见面会增值因素——城市基础建设从2001重新提速160%120%80%40%0%199119921993199419951996199719981999200020012002 2003E60%40%20%0%城市基建投资额年增速房地产开发投资额月增速房地产开发投资额年增速基础设施投资额月增速房地产上市公司与投资者见面会增值因素——大城市的基建投资增长格外迅猛120%80%40%0%19921993199419951996199719981999200020012002-40%80%40%0%上海北京M-98S-98M-99S-9