房地产经营管理第八章.pptVIP

房地产开发与经营 第八章 房地产交易管理与权属登记 房地产交易管理 房地产权属登记 第一节 房地产交易管理 一、房地产交易及其管理 （一）房地产交易的含义 1.房地产交易的概念 《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。 2.房地产交易管理的概念 房地产交易管理，是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 （二）房地产交易中的基本制度 1.房地产价格申报制度 2.房地产价格评估制度 3.房地产价格评估人员资格认证制度 二、房地产转让 （一）房地产转让的概念和分类 1.房地产转让的概念 《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 2.房地产转让的分类 ① 根据转让对象可分为：土地使用权转让和房地产转让两类。 ② 根据土地使用权的获得方式可分为：出让土地和划拨土地两类。 ③ 根据转让方式可分为：有偿转让和无偿转让两类。 （二）房地产转让的条件 《城市房地产管理法》和《房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让： 1.对出让方式取得土地使用权用于投资开发的，未按照土地使用权出让合同约定的进行开发的；属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，未形成工业用地或其他建设用地条件的；未全部支付土地出让金而获得土地使用权证的。 2.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 3.依法收回土地使用权的。 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5.权属有争议的。 6.未依法登记领取权属证书的。 7.法律和行政法规规定的禁止转让的其他情况。 （三）房地产转让的程序 （四）房地产转让的合同 （五）几种形式房地产转让的相关规定 1.以出让方式取得土地使用权的房地产转让 2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 3.已购公有住房和经济适用房上市的有关规定 三、商品房预售 （一）商品房预售的概念 1.商品房预售的概念 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。 2.商品房预售的管理 为了保护购房人的合法权益，《城市房地产管理法》明确规定，商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售 （二）商品房预售的条件和审批许可 1.商品房预售的条件 商品房预售的条件——“五证”，具体为： ① 已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书； ② 持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③ 混合结构已封顶，高层结构按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已有明确的施工进度和竣工交付日期； ④ 开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2.商品房预售的审批许可 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证明及资料： ① 土地使用权证书； ② 建设工程规划许可证和施工许可证； ③ 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明； ④ 开发企业的《营业执照》和资质等级证书； ⑤ 工程施工合同； ⑥ 商品房预售方案； ⑦ 其他有关资料。 （三）商品房预售的管理 1.商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊规则 2.商品房预售合同的登记备案 3.商品房预售中的违法行为及处罚 四、房屋租赁 （一）房屋租赁的概念及分类 1.房屋租赁的概念 《城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2.房屋租赁的分类 （1）按房屋的所有权性质可分为：公房出租和私房出租。 （2）按房屋的使用用途可分为：住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。 （二）房屋租赁的条件和政策 1.房屋租赁的条件 《城市房地产管理法》规定，具有下列情况之一的房屋不得出租： （1）未依法取得房屋所有权证的； （2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； （5）属于违章建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）抵押、未经抵押人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 2.房屋租赁的政策 《城市房地产管理法》规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 共