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2012.1-10月份全国房地产开发经营数据解读 价格：销售均价同比涨幅趋稳，百城住宅均价环比涨幅持平 1-10月，全国商品房和住宅销售均价分别为5880 元/平方米和5539 元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.9%和7.9%，涨幅与1-9 月基本持平。中国房地产指数系统百城价格指数显示，10 月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.17%，涨幅与上月持平，其中56 个城市环比上涨，42个城市环比下跌。 需求：1-10 月销售面积降幅缩小至1.1%，销售额增速扩大，10 月单月增速分别超过20%和30% 1-10月，全国商品房销售面积同比下降1.1%，降幅比1-9月缩小2.9个百分点，销售额同比增长5.6%，连续第三个月增长；东部地区为唯一销售面积增长的区域，中部地区销售额增速最高。10月，全国商品房销售面积同比增长23.2%，在9月短暂下降后明显回升，销售额同比增长31.7%，增速较上月扩大26.8 个百分点。 供应：总投资增速趋稳，住宅投资今年首次加快，新开工继续下降 1-10月，全国房地产开发投资额为5.8万亿元，同比增长15.4%，增速与1-9月持平，其中住宅开发投资额同比增长10.8%，增速比1-9月提高0.3个百分点，为今年以来首次加快。1-10月房屋和住宅新开工面积分别为14.7 亿平方米和10.8亿平方米，同比分别下降8.5%和12.7%，降幅分别较1-9月缩小0.1和0.2个百分点。10月房屋和住宅新开工面积分别同比下降6.4%和9.4%，降幅较9 月明显缩小。 资金来源：整体增速继续提高，个人按揭贷款增速提高幅度超过5个百分点 1-10 月，房地产开发企业本年资金来源7.6万亿元，同比增速在上月突破10%以后，本月继续提高至11.6%。其中，国内贷款同比增长14.7%，比1-9月提高1.8个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长16.1%和19.5%，比1-9月分别提高2.9个和5.3个百分点，增速提高更为明显，表明银行贷款和预售资金好转是企业资金压力好转的主要原因 销售好转，价格平稳，投资开工趋稳，企业资金压力进一步缓解 在经济探底的背景下，货币政策仍将维持现在的取向，放松的可能性大于收紧；出于稳增长的需要，中央不会出台更严厉的房地产调控政策，各项政策以稳为主。年底若开发企业加大推盘，仍能取得不错业绩，但与9-10月分化加剧类似，年末各城市表现也将差异显著。 近五次党代会宏观环境回顾 十三大-十四大：经济增长较为稳定，但物价波动较大。 十三大-十四大（1988-1997年），我国经济发展和社会中存在的主要问题为货币过量发行，财政支出膨胀以及物价上涨幅度过大，其中1988和1989连续两年CPI增速达到18%左右，1994年CPI增速高达24.1%，为改革开放三十多年以来的最高点。为控制物价，中央采取了控制需求和增加供给的宏观调控措施。1997年国内生产总值达到7.4万亿元，年均增速为10%左右，顺利完成了八五计划，提前实现了本世纪末国民生产总值比1980年翻两番的目标。 十五大期间：亚洲金融危机逐渐淡去，经济呈现较快增长。 十五大期间（1998-2003年），随着1997年亚洲金融危机的冲击力逐渐散去以及国内一系列经济体制改革，国内经济保持了持续较快增长。1998年开始实行住房制度改革，全面停止实物分房，商品房市场开始活跃，房地产投资额逐年增长；2001年中国加入世贸组织，对中国的出口、内需以及就业起到了明显的扩大作用，对外贸易显著增长，外贸出口总额由1828亿美元增加到3256亿美元，出口商品结构不断优化；2002年国企改革力度加大，刺激了供给增加和买方市场的形成；在进出口、房地产等因素的带动下，国内生产总值从1997年的7.4万亿增加到2002年的10.2万亿元。 十六大-十七大：市场波动大，前几年房价涨幅高，近年趋缓。 2003年央行121文件拉响宏观调控警报，随后调控政策密度加大，几乎每年都有国字头的文件出台调控房地产市场，但房地产投资仍保持25%以上的增速，房价依然坚挺，年均涨幅在10%以上。 2008年，为了抵御金融危机对我国的不利影响，房地产政策由打压转为鼓励，房地产市场经过2008年的短暂低迷后，2009年呈现蓬勃发展，商品房销售面积同比增长44%，房价同比上涨23%，量价涨幅均达到2003年以来的高点。 为遏制房价过快上涨，2010年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，行政手段和经济手段并用，从抑制需求、增加供给和加强监管等方面对对房地产市场进行调整。投资投机需求得到抑制，房地产投资增速出现下滑，2011年增速下降5个百分点，2012年1-10月增速进一步下滑至15%；量价过快上涨趋势得到控制，2012年1-10月，商品房销售面积同比下降