伟业_北京亦庄13C1综合体项目市场分析定位报告_156PPT_2008年PPT培训课件.pptVIP

亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报;项目分析思路;项目特性判断1：区位条件;项目特性判断1：区位条件;项目特性判断2：开发目标;项目特性判断2：开发目标;项目特性判断3：机会条件;4C3地块： 占地0.93万㎡ 建面：？;新城.新中心.新地标 高档次的责任地产 良好的持续生命力;项目分析思路;B.A.Consulting;地缘分析——宏观区位;地缘分析——宏观区位;????首都功能核心区： ????东城、西城、崇文、宣武 ????首都功能的最主要载体，体现政治、经济、文化中心功能。 ????城市功能拓展区： ????朝阳、海淀、丰台、石景山 ????承担面向全国和世界的外向型经济服务功能。 ????城市发展新区： ????通州、大兴、顺义、昌平 ????北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。 ????生态涵养发展区： ????门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆 ????首都坚实的生态屏障和北京市民休闲的理想空间;市政府规划的11个新城距天安门的直线距离 亦庄 16.5公里 通州 20公里 顺义 30公里 大兴 18公里 房山 30公里 昌平 25公里 怀柔 30公里 密云 30公里 门头沟 25公里 平谷 80公里 延庆 75公里;高端产业服务中心;地缘分析——中观区位;土地利用計画図;开发区的荣华路;受原有建筑及国融国际、一品亦庄形象影响，荣华路目前居住氛围浓重 彻底修正中央商务带气氛需要本案形象压倒性的突出，且应具有相当的规模，否则难以形成重点;地缘分析——微观区位;地缘分析——微观区位;地缘分析——交通条件;2007年12月17日全线贯通 2008年8月正式运营 全长120公里 时速300公里/小时 北京-天津实现30分钟通达;地缘分析——交通条件;正面影响：亦庄外向交通解决方案，聚集大量人气 负面影响：大量人员滞留，形成节点性拥堵；轻轨的噪音及地上高架视觉影响;地缘分析——交通条件;地缘分析——用地条件;13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万㎡ 建面6.16万㎡ 建筑密度≦40% 绿地率≧25% 限高80m。;地缘分析——用地条件;地缘分析;潜力区域 优势政策资源 居住、商务双向拉升 新城标杆影响;那么，综合体是什么？综合体效应是什么？我们希望综合体在本案中发挥何等作用？ ……;综合体定义;综合体效应;综合体效应;酒店;综合体发展趋势;强大的辐射力和带动力;整体市场机会 城市标杆的形成 区域内部供需关系 区域内部机会、风险 区域内的地标要求;项目分析思路;B.A.Consulting;亦庄;区域发展历程回顾 ;亦庄经济实力增长迅速;（1）电子信息通信业聚集了诺基亚、京东方、中芯国际、康宁等多家知名公司在内的100多家企业，获得了国家级电子信息产业园称号;道路交通 城际道路：处于京津交汇的节点 亦庄道路：客货分流、拓宽改造 公共交通：公交线路13条 轨道交通：轻轨12号线连接亦庄新城与市中心区 园区环境、绿化 2500亩国际企业文化园 医疗设施 亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等 教育设施 21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等 体育设施 开发区体育中心;亦庄人口;亦庄产业人员人均消费力与北京平均水平基本相当;开发区;亦庄政策;新城线——小结;B.A.Consulting;整体市场 区域分物业市场 重点个案;;项目;整体市场线——小结;整体市场 区域分物业市场 重点个案;酒店市场供应——现状;现状;分物业需求分析——酒店;分物业需求分析——酒店;分物业市场机会分析——酒店;;规模92万平米以独栋为主兼有少量写字楼，其中小户型公寓式办公35万 主要分布荣昌西街，售价7000-8300元/平米 小户型办公、商住产品销售速度快，多以投资为目的，且可实现较高价格;写字楼供应市场——未使用;已使用;客户来源;分物业市场机会分析——写字楼;商业供应市场——商业级别;整体分布;整体业态分布;商业供应市场——现状;潜在;现状;区域常住人口数量;截止2006年底，亦庄已吸纳约11.4万人在园区就业 “十一五”期间（2006-2010年）计划新增就业岗位12万个以上，在促进周边失地农民就业的同时，不断提高吸纳中心城人口就业的能力;分物业市场机会分析——商业;综合体整体市场 区域分物业市场 重点个案;地理位置：亦庄核心区天源北街东口 交通情况：多条公交线、地铁12号线 配套情况：餐饮、娱乐、购物、银行、 邮政、学校等配套齐