伟业鑫苑集团郑州酒精厂项目定位沟通报告PPT培训课件.pptVIP

1.升龙国际 用地周边——东侧 陇西小学 102中学 鑫苑星级花园 沿街矮楼 旧房 菜市场 隆福国际 升龙国际 沿街老房 沿街老房 44中学 沿街老房 沿街老房 2.庆丰路 3.庆丰路东侧 4.四十四中学 ③ ① ② ④ 5.庆丰路东侧 ⑤ 6.庆丰路与永安路交口 ⑥ 东侧主要为社区底商及教育配套，商业价值高，但展示面有限，且路宽有限，交通状况差 陇西小学 102中学 鑫苑星级花园 沿街矮楼 旧房 菜市场 隆福国际 升龙国际 沿街老房 沿街老房 44中学 沿街老房 沿街老房 用地周边——西侧、南侧 1.西侧老房 2.鑫苑星级花园 ① ② 3.永安街北侧 ③ 4.永安街南侧 ④ 5.永安街南侧 6.永安街北侧 ⑤ ⑥ 项目西侧存在遮挡，东侧主要为商业配套，商业环境杂乱，对商业物业存在一定影响 用地内部 1.地块内部建筑 2.地块内部建筑 3.陇海路项目入口 4.地块内部 5.地块内部 6.地块内部 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 地块基本方正，便于规划，内部平整，待拆迁建筑较少，地块条件较好 用地优劣势分析 优势分析： 城市核心地段，价值高，稀缺性强 地块方正、平整，利于规划 地块周边大交通环境较好，通达性、标识性均较好 项目周边教育、商业配套完善 周边老居住区聚集，居住升级客户聚集 周边企事业单位较多，高购买力客户聚集 劣势分析： 容积率较高，对实现高端形象有一定影响 项目展示面主要集中在项目北侧，对商业物业物业布局存在一定限制 地块周边现阶段环境较差 从地块优势分析：对居住物业、投资型公寓物业较为有利，对商业利好性不大 从地块劣势分析：对商业物业的影响较大 本项目综合性定位调整分析 项目基本情况概述 区域居住类物业市场分析 本项目竞争性分析 区域突破竞争理论及策略 区域居住类物业市场概况 区域在售及潜在供应项目市场特征 项目名称 建筑面积 公寓 多层洋房 普通住宅 主力面积区间 价格 销售速度 主力面积区间 价格 销售速度 主力两居 主力三居 价格 销售速度 升龙国际中心 120万（住宅80万） 43 5700-5800 90 —— —— —— 80-90 120-130 5100-5400 100 中原新城 180万 —— —— —— —— —— —— 73-90 90-140 4800 400 锦艺国际华都 120万 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 世界城 300万 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 隆福国际 18万 —— —— —— —— —— —— 79-89 90-140 5400 60 中苑名都 17.8万 —— —— —— —— —— —— 70-90 130左右 —— —— 汉飞金沙 33万 —— —— —— —— —— —— 90-110 130-140 5300 130 鑫苑城市花园 40万（总） 39，48 5400 60 —— —— —— —— —— —— —— 宏益华香港城 30万 —— —— —— —— —— —— 70-80 110-130 5500 200 鑫苑景园 18万 —— —— —— 120-130 7200 10 78-90 130-150 5200 50-60 瑞隆城 16万（住宅13） —— —— —— 90-130 5500 70-80 —— —— —— —— 整体市场 893万 40-50 5600 75 110-130 6400 40 70-90 90-110 5400 110 区域细分产品市场表现总结 主力产品 居室类型 面积区间 平均销售均价 平均去化速度 高层产品 二居 70-90 5400 100-120 三居 90-110 花园洋房 三居 110-130 6400 40-45 酒店式公寓 一居 40-50 5600 70-80 从区域三类细分产品的市场表现来看：高层产品销售速度最快，属现金流产品；洋房产品销售价格最高，属高收益产品 区域重点竞争项目确定 区域主要在售及潜在供应项目总体规模：约890万平米，大盘体量约为720万平米，因此本项目未来的竞争主要体现在与大盘的竞争上 项目名称 住宅建筑形式 建筑面积（平方米） 容积率 套数 在售 升龙国际中心 高层 小高层 120万（住宅80万） 5.5 一期2000多套 中原新城 高层 180万 5.6 一期3000套 潜在供应 锦艺国际华都 高层 120万 3.5 —— 世界城 高层 300万 ——　 ——　 合计 —— 720万 —— —— 本项目综合性定位调整分析 项目基本情况概述 区域居住类物业市场分析 本项目竞争性分析 区域突破竞争理论及策略 重点竞争大盘项目基本信息 升龙国际 隆福国际 中苑名都 世界城 中原新城 锦艺国际华都 本