河源市碧桂园项目可行性研究报告汇.docVIP

各专业全套优秀毕业设计图纸 河源市碧桂园项目可行性研究报告 ——东江凤凰城 Administrator 2014-6-23 目录 一、项目总论 2 （一）项目背景 2 （二）承担可行性研究的单位 2 （三）研究工作依据 2 二、项目投资环境和市场研究 2 （一）市场宏观背景 2 1.全国投资环境 2 2. 2014年上半年全国房地产开发投资情况 3 3.河源市投资宏观背景 4 4、河源市1-6月房地产开发统计 5 5.区域发展及前景预测 7 6.河源房地产市场发展的趋势 8 （二）区域市场分析 9 1.供给分析 9 2.需求分析 10 3.竞争分析 11 4.新城的消费认可度和典型物业调查 12 5.市场分析有关结论 12 三、项目用地分析及评价 13 （一）地块解析 13 1.交通条件 13 2.用地现有状况 13 3.水电气保障 14 4.规划限制条件 14 （二）项目SWOT分析 14 1.优势分析： 14 2.劣势分析： 15 3.机会分析： 15 4.威胁分析： 15 （三）项目用地环境评价 16 四、市场定位及方案评价 16 （一）项目可能的开发方案： 16 1、项目的规划布局 17 2、 项目的建筑设计 17 3、 项目的户型设计 17 4、 项目的环境设计 17 5、 项目的配套 17 6、物业服务 18 7、项目的客户定位 18 （二）投资估算 20 1.项目土地成本测算 20 2.项目建安成本估算 21 3.项目分项投资估算 21 4.项目销售收入估算 22 5.项目利润与利润率估算 22 6、项目税后利润与利润率分析 22 五、方案评估及选取 23 （一）、项目可能的开发方案比较： 23 （二）方案选取及建议 25 （三）项目定位 26 六、项目开发进度安排及资金筹措 26 （一）开发周期 26 （二）开发各阶段的周期安排（附表1） 27 （三）资金筹措 27 （四）投资使用计划 27 七、销售及经营收入预测 28 （一）电梯公寓销售收入估算 28 （二）财务内部收益率 28 ． 八、风险分析与回避的手段 28 （一）开发风险评测 28 1.灵敏度的测算 28 2.项目盈亏平衡点分析 28 （二）项目市场风险及回避 29 1.项目市场风险 29 2. 项目市场风险的控制 29 （三）项目其它风险 30 九、可行性研究结论及建议 31 （一）项目评价 31 1.经济效益评价 31 2.社会效益评价 31 3.环境效益评价 31 （二）可行性研究结论 31 （三）项目运作建议 31 一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：东源县 项目位置：河源市东环路（胜利大桥南行约一公里） （二）承担可行性研究的单位 河源市碧桂园房地产开发有限公司 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的年经济预测报告中指出， 2.2014年上半年全国房地产开发投资情况 房地产行业在国民经济中地位显著。政府强调市场在资源配置中的作用,未来进一步弱化行政打压,回归市场化发展将是大方向。未来我国房地产市场将能迎来在整体政策平稳的大环境下,以市场为导向健康持续较快地发展,利于支撑板块估值向上修复。 短期政策不确定性将抑制板块行情走势。短期内仍处于政策窗口期,不同城市陆续出台的政策预计将对市场投资者心理带来一定负面影响,而土地改革,以及房产税的征收等的不确定性仍存在,市场观望情绪加剧,板块行情走势将受到抑制。 土地改革短期对房地产市场冲击将较小。短期内大量低价土地进入土地市场,冲击楼市这一情况出现的可能性不高。对于开发商,逐步增加有效土地供应,特别是当前建设用地缺乏的地区的土地供应,将能增加其项目获取量,带来更多的开发建设机遇。 房产税征收渐行渐近。当前房地产相关各类税费对增加购房成本已相当高,税收进一步提升空间并不十分大。中长期看,房产税对于房价影响也将有限。投资者无需过分忧虑。 行业基本面相对平稳板块估值进一步向下空间有限。当前估值已较好反映政策打压可能带来对基本面的影响,而未来一段时间行业基本面将相对平稳(开发投资增速、销售、毛利等出现大幅下跌可能性不高),相信房地产板块估值进一步向下空间相对有限。 3.河源市投资宏观背景 A.河源市国民经济运行稳定，居民消费能力逐步增强，房地产市场处于健康稳步低速发展阶段； B.城市重点建设项目进展良好，城市绿化、亮化、美化和净化水平不断提升，城市管理取得初步成效。 C.河源民营经济保持增长，民间资金大幅提升； D.全市房地产交易活跃，价格平稳市区商品房交易持续保持增长势头。 E.房地产投资增大，商品房施工量、竣工量、销售面