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地产营销策划全案架构 前言 第一章?项目投资策划营销? 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。?项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。?一?项目用地周边环境分析?1、项目土地性质调查?地理位置地质地貌状况?土地面积及红线图土地规划使用性质.七通一平现状?2、项目用地周边环境调查?地块周边的建筑物绿化景观自然景观?历史人文景观环境污染状况?3、地块交通条件调查?地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划?地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状?4、周边市政配套设施调查?购物场所?文化教育?医疗卫生?金融服务?邮政服务?娱乐、餐饮、运动?生活服务?娱乐休息设施?周边可能存在的对项目不利的干扰因素?历史人文区位影响?二?区域市场现状及其趋势判断?1、宏观经济运行状况?房地产所占比例及数量?房地产开发景气指数?国家宏观金融政策：?货币政策利率房地产按揭政策?社会消费品零售总额：?居民消费价格指数商品住宅价格指数?2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规?项目所在地的居民住宅形态及比重?政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规?政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规?短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划?3、项目所在地房地产市场总体供求现状?4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异?5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现?6、商品住宅客户构成及购买实态分析?各种档次商品住宅客户分析?商品住宅客户购买行为分析?三?土地SWOT（深层次）分析?1、项目地块的优势?2、项目地块的劣势?3、项目地块的机会点?4、项目地块的威胁及困难点?四?项目市场定位?1、类比竞争楼盘调研?类比竞争楼盘基本资料?项目户型结构详析?项目规划设计及销售资料?综合评判?2、项目定位?市场定位：?区域定位?主力客户群定位?功能定位?建筑风格定位?五?项目价值分析?1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念?商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：?选择可类比项目?确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重?分析可类比项目价值实现的各要素之特征?对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值?根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价?类比可实现价值决定因素：类比土地价值?A、?市政交通及直入交通的便利性的差异?B?、项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异?教育和人文景观的差异?各种污染程度的差异?社区素质的差异?C?、周边市政配套便利性的差异?项目可提升价值判断?A?、建筑风格和立面的设计、材质 B?、单体户型设计?C?、建筑空间布局和环艺设计?D、?小区配套和物业管理?E、?形象包装和营销策划?F?、发展商品牌和实力?价值实现的经济因素?A?、经济因素?B、?政策因素?2、项目可实现价值分析?类比楼盘分析与评价?项目价值类比分析：?价值提升和实现要素对比分析?项目类比价值计算?六?项目定价模拟?1、均价的确定?住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法?有效需求成本加价法?A、?分析有效市场价格范围?B?、确保合理利润率，追加有效需求价格?运用以上两种方法综合分析确定均价?2、项目中具体单位的定价模拟?商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）?各种差异性价格系数的确定：?确定基础均价?确定系数?确定幅度?具体单位定价模拟?七?项目投入产出分析?1、项目经济技术指标模拟?项目总体经济技术指标?首期经济技术指标?2、项目首期成本模拟?成本模拟表及其说明?3、项目收益部分模拟?销售收入模拟：?销售均价假设?销售收入模拟表?利润模拟及说明：?模拟说明利润模拟表?敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响?销售价格变动时对利润的影响?八?投资风险分析及其规避方式提示?1、项目风险性评价?价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周?边项目的类比价值?项目形象包装和营销推广是否成功?2、资金运作风险性?减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本?对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼?3、经济政策风险?国际国内宏观经过