上海中信广场定价报告.pptxVIP

中信广场价格研判项 目 认 知新兴CBD地域，超5A甲级写字楼项目产品分析具备超5A甲级写字楼品质228米地标建筑总建筑面积147140㎡总占地面积15535㎡建筑高度55层标准层面积2200㎡电梯18台（三菱）物业管理公司仲量联行用地属性办公：102466㎡商业：18705㎡车位：320个众多电梯配置14米超高大堂环保外立面设计项目产品分析VIP电梯、VIP卫生间地设置，体现高端物业的品质细节VIP电梯（示意图）VIP卫生间（示意图）项目地段分析新兴CBD核心区域，具备规划中航运中心产业支撑项目区域图项 目 效 果 图四川北路北外滩CBD航运中心海宁路陆家嘴金融区北外滩CBD本案属于北外滩CBD区域，毗邻上海规划中的航运中心四川北路核心本案位于市级商圈四川北路商圈核心地带，交汇于虹口区主干道海宁路项目地段分析北外滩200万平米高端写字楼规划堪比纽约的曼哈顿，香港的中环，巴黎的LaDefence。未来的北外滩将与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。项目景观分析距黄浦江最短距离900余米距苏州河最短距离410余米本案汇集苏州河、黄浦江双重景观资源，虽江距较远，但视野开阔具备良好的景观资源产品地段景观享受黄浦江、苏州河景观资源超5A甲级办公楼北外滩CBD本案的产品、地段、景观三大核心卖点，是本案进行价格研判的重要依据本项目价格研判两大方法1 、市场比较法：以上海现在售的顶级品质办公作为参照，进行参数比较，以上海核心CBD区域办公租赁市场为准绳，以同品质物业租金收益反推其售价，2、收益还原法：市 场 比 较 法国际客运中心东亚银行金融大厦中融碧玉蓝天通过沪上同品质办公物业比较，本案的销售价格在48000-52000元/平米国际客运中心北外滩标志性办公项目概况地址：上海市虹口区东大名路358号总建筑面积:约为55万平方米，其中地上部分约30万平方米，地下约20万平方米物业组成：14幢单体办公楼目前推案：1栋20层、6栋7层标准层面积：１,500㎡开发商:上海港国际客运中心开发有限公司 开盘日期：2008-07-31租金报价：８元／平方米．天收购情况2008年11月15日，包括中国中化集团、中国远洋运输集团、中国海运集团、上海房产、上海建工、上海港务集团、世界第二大集装箱班轮公司地中海航运公司等7大集团与上海港国际客运中心开发有限公司签 约，表示将集体进驻北外滩办公楼。当时签约计划总投资额预计将达到70亿元，其中大部分将用于购买写字楼。距黄浦最短距离90余米上海港国际客运中心北外滩一线江景办公楼，毗邻滨江绿化黄浦江一览无余景 上海国客局部效果图（前排右四即为此次预售的3号楼）国际客运中心成交价格：该案目前均价预计60000元/平米本案于2008年11月开盘，至今销售期12个月共推出办公面积（含地下层）共计98216平米，去化面积92013平米去化率93.7% ；共推出7幢办公物业，其中东大名678号8层独幢办公楼、东大名658号8层独幢办公楼、东大名670号6层独幢办公楼、东大名628号20层独幢办公楼、东大名668号5层独幢办公楼、东大名638号8层独幢办公楼已成交，东大名578号4层独幢办公楼未成交共推出车库面积106590平米，去化54769平米，成交情况已售物业分析整幢集中收购是此项目销售特点，办公销售率93.7%已售物业号牌：东大名678号总建筑面积：14493平米建筑形态：地下3层地上8层成交均价：44000元/平米已售物业号牌：东大名658号总建筑面积：16482平米建筑形态：地下3层地上8层成交均价： 38000元/平米已售物业号牌：东大名670号总建筑面积：15258平米建筑形态：地下3层地上6层成交均价：35000元/平米2008年11月整栋成交2008年11月整栋成交2008年11月整栋成交物业号牌：东大名578号总建筑面积：6203平米建筑形态：地下1层地上4层报价：58000元/平米已售物业号牌：东大名628号总建筑面积：25328平米建筑形态：地下3层地上20层成交均价：55000元/平米已售物业号牌：东大名668号总建筑面积：14493平米建筑形态：地下3层地上5层成交均价：47500元/平米已售物业号牌：东大名638号总建筑面积：14493平米建筑形态：地下3层地上8层成交均价：59500元/平米未成交2008年12月整栋成交2009年1月整栋成交2009年1月整栋成交中融碧玉蓝天项目概况地址：上海市浦东新区银城中路8号 开发商：上海中融置业发展有限公司总建筑面积：约7万平方米开盘日期：2006-10-14建筑形态：1栋42层 标准层面积：2,000㎡租金报价：7－9元／平方米．天陆家嘴CBD办公收购情况09年8月上海农村商业银行收购为15-23层8个楼面(其中，21层为备用房和避