产权式酒店项目可行性实施方案.docxVIP

目 录前言第一部分 项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分 市场分析2.1 项目投资环境2.2 市场宏观背景第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 市场定位及项目评估3.4 项目定位3.5 方案评估意见第四部分 销售收入测定4.1 销售收入估算4.2 销售总收入测算第五部分 财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 社会效益和影响分析第六部分 可行性研究结论与建议6.1 可行性研究结论6.2 项目主要问题的解决办法和建议6.3 项目风险及防范建议第一部分 项目总论“XH酒店”是JL县XH酒店投资管理有限公司投资运营的高档次商务休闲酒店项目，主要功能为高档次商务酒店和高级娱乐休闲服务中心。XH酒店作为XGZ当地知名酒店之一，严格按照三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景XH酒店为适应时代发展的要求，实现酒店经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原XH酒店改建成产权式酒店，引进品牌酒店进驻，使其价值最大化。1.1.1项目名称XGZXH产权式酒店1.1.2投资公司JL县XH酒店投资管理有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位武汉DSH房地产营销策划有限公司1.1.4 研究工作依据 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容XGZXH酒店，属于XGZ当地较高档次商务休闲酒店，单体7层，总建筑面积：6000㎡（据袁总初步统计），客房套数：60套，客房面积：4000㎡，主体占地面积500平方米。1.2可行性研究结论经过对全国和新沟经济状况的研究分析，以及对2015-2020年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：■ 项目的变更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内新沟市产权式酒店市场是乐观的■ 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划■ 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟第二部分 市场分析2.1项目投资环境2.1.1项目投资环境分析XGZ版图面积150平方公里，总人口10万人，辖45个行政村，3个居委会，其中城区面积3.6平方公里，人口3.5万人。XGZ工业基地实力雄厚，现有福娃、天和水产、华田米业、恒泰米业、发旺油脂、鑫泰棉花等农业产品加工和印铁、制罐包装业等龙头企业32家,素有“小汉口”美称。XGZ良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，新沟工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究1949年5月置为XGZ，历经改革开放后的励精图治，奋发图强，现已焕发出勃勃生机，1987年曾荣获全省首届小城镇建设竞赛二等奖，1999年被评为湖北省综合实力五十强镇，2000年、2002年分别被评为荆州市评为小康乡镇，2002年乡镇综合实力评估在荆州市排名第一，1996年被省政府确定为全省首批小城镇综合改革试点镇，2003年被省政府确定为全省小城镇建设重点镇，2006年3月夺得湖北省小城镇规划建设管理竞赛“楚天杯”，2006年6月被省委确定为全省新农村建设20个重点乡镇之一。开放开发的新沟，随着时代发展的脉搏，以强劲的发展态势，迅速融于现代化建设的滚滚热流。小型城市初具雏形，经济实力明显增强，软硬环境日趋优化。2.2市场宏观背景2.2.1、酒店市场分析目前XGZ镇区内中型规模酒店约15家，整体经营面积约75000㎡，客房总量约1200套，其中较中型规模酒店10家，相对于10万常住人口的镇区而言，中高型酒店市场仍有一定的市场机会。2.2.2、开房率分析2013年XGZ区酒店的年开房率达50％，经营情况良好，产权式酒店的年开房率也在50～70％之间浮动。产权式酒店有固定的一部分客户资源，通过圈层裙带关系，对酒店经营有一定的积极作用，这也是产权式酒店的开房率略高于其他形式酒店的主要原因。2.2.3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，XGZ区域内的宾馆及酒店，中高等规模的酒店占总比的30%左右，小型宾馆或酒店占比,50%，招待所等低等档次的住所占比20%。2.2.4、酒店管理公司分析产权式酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理目前新沟市场暂无产权式酒店，市场机会与风险并存，若聘请专业的酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。市场研究结论：1、XGZ工业基础较好，区域经济发展潜力较大，镇区随着监北城