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商品房销售法律讲座 辽宁法大律师事务所 李升斌 一、认购阶段 （一）认购书 1、主要内容：有预售许可证的认购书、无预售许可证的认购书（没有预售许可证的，应当在认购书中明示） 2、《认购书》的定金 1）定金有最高限额：担保法规定定金的最高限额为主合同标的额的百分之二十 2）定金性质：认购书中约定的定金，属于立约定金。 案件：约定的定金超过总房款20%的，如何处理？ 3、区分定金与订金 1）性质不同：定金属担保，订金属预付款 2）法律后果不同：订金除非另有约定，否则不能没收 3）选择适用的原则 4）《认购书》与收据中写法不一致的问题（案例） （二）《城市商品房预售管理办法》：未取得预售许可证，不得商品房预售。 三部委发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。 （三）客户要求退还定（订）金的处理原则 （1）不来签合同——购房者违约 （2）合同内容达不成一致——购房者不构成违约，不适用定金罚则（定金应当返还）（案例） （3）开发商另售——开发商违约，双倍退还定金 （4）开发商不具备销售条件——开发商责任，应双倍退还定金 【注意】 核实《认购书》与收款收据内容 取得无法签约的证据（书面申请或录音） 及时处理的必要性 二、商品房买卖合同条款理解 ◆ 合同主体：代理人问题 法律依据：《民法通则》第63条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理对代理人的代理行为，承担相应民事责任”。 第64条“代理包括委托代理、法定代理和指定代理”。 第66条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任” 【注意】 1、必须确认系委托人本人亲自签署委托书或公证； 2、外地人或在国外的处理； 3、未成年人购房； 4、委托内容要明确。 联系地址问题：买受人的联系地址应当明确约定 合同第一条：项目建设依据 1、土地使用年限： 出让年限(最高年限)：住宅70年，商业旅游用地40年，工业用地、教科文卫体(教育、科技、文化、卫生、体育)、综合或其他用地50年。 问题：房屋交付给购房者后，购房者能否以该房屋的土地使用权不足70年为由，提出索赔要求？ 2、房屋所有权没有期限：只是该房屋所占用的土地使用权有期限。“住宅”和“非住宅”在建设用地使用权期间届满后的处理是有区别的。 《物权法》第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 合同第二条：销售依据 1、《城市商品房预售管理办法》：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 建设部规定：现房销售并不实行销售许可证制度，只要将相关证明文件报送房地产开发主管部门备案即可 2、故意隐瞒无预售许可证的，应“双倍赔偿”——不超过已付房款一倍的赔偿 《司法解释》规定了“双倍赔偿”的五种情形： 第8条——合同有效，可解除 1、合同订立后，出卖人又将已出售的房屋抵押的 2、合同订立后，出卖人又将已房屋另售的 第9条——合同无效或被撤销、解除 1、故意隐瞒无预售许可证 2、故意隐瞒所售房屋已抵押的事实 3、故意隐瞒房屋已出售或拆迁安置的房屋 注意事项： 1、无预售许可证，应告知 2、内部销控（案例） 3、已抵押时合同的约定：（案例） 出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》时已告知买受人该房屋的银行抵押情况，出卖人同意在办理该《合同》登记备案手续之前办理完毕该房