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59 拿地节点 方案报建 方案设计 扩初设计 施工图设计 施工图 部品材料定板封样 论证阶段 工程 管理 规划设计 扩初设计 景观设计 部品材料清单 示范区景观、装修施工图 扩初报建 施工图报建 概念规 划方案 部品材料调研 产品创新 建筑、规划方案 结构、设备 初步方案 销售示范区策划 景观概念 内部材料。 60 ? 珠江马驹桥项目一期规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19. 核定建筑面积24.07万平方米, 其中花园洋房14.22万平方米, 小高层6.25万平方米, 商业3.48万平方米, 会所1200平方米, 2004年12月31日签定土地出让协议 , 2004年11月至12月项目前期准备, 2005年1月至2月概念规划设计投标, 2005年1月至3月住宅户型研究, 2005年3月至5月规划,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图 2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制. 从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月. 设计案例 63 2.项目规划阶段的成本优化 64 规划设计阶段成本效益最大化的目标： 建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。 结构专业是最优化的结构形式。 设备专业是最优化的部品选择。 2.项目规划阶段的成本优化 71 （1）结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 1）建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。 2）桩基型式的确定 （2）结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。 （3）细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 1）Ⅲ级钢的应用：由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。 3)对设计高层项目细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程中的设计变更。 3.结构设计阶段的成本优化 72 74 （4）结构设计优化的主要关注内容： 1）基坑、边坡控制 2）桩基选用的优化 3）结构含钢量的控制． 4）上部结构选型的优化 5）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用轻质土壤） 6）选用新Ⅲ钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。 （5）成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制，要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 （6）结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。 83 规 划 设 计 单 体 设 计 设 备 设 计 初步设计 施工图 功 能 平 面 结 构 体 系 立 面 设 计 概念设计 4.材料设备选用的成本优化 （1）设立内外装修和安装的成本目标 ——倡导在设计管理阶段，设备工作并行并前置； ——倡导在施工图结束前，完成主要设备定样定板； 85 （2）开展标准化设计、进行集中采购 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量．为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件。 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。 （3）设备方面优化关注点： １）覆土埋深与设备管线的埋设 ２）地下室层高与设计管线的关系 ３）设备参数以及设备型号的选用． ４）选用新技术、新设备的应用。如选用无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节能） 1）土方造型的合理性 2）水景的合理布置 3）大乔木的慎选