授信报告-鲁信置业(合并).doc

关于对山东鲁信置业有限公司申请 6亿元开发贷款的授信调查报告 授信金额 60000万元 授信品种 综合授信 授信期限 三年 授信人信用等级: CCC级 担保方式 土地抵押 担保人信用等级 风险度 0.68 调查人员 协查人员 部门负责人 日 期 2004年8月16日 山东鲁信置业有限公司，近期因《鲁信长春花园》商品房住宅项目开发资金不足，向我行申请6亿元房地产开发贷款，期限三年,担保方式为土地抵押。其授信种类为房地产开发贷款6亿元，利率执行基准利率上浮10% 。 根据总行企业信用等级评估标准，山东鲁信置业有限公司评估企业类别为可交易级（CCC级）企业，经过对该企业的认真调查，现将有关情况汇报如下： 一．企业基本情况 山东鲁信置业有限公司成立于1998年12月，是山东省国际信托投资公司的控股子公司，2001年追加资本后，注册资本6531万元，主营房地产开发业务，开发资质三级 ，现有职工16人，办公地点位于东海路8号长安花园内。1999-2000年，公司主要开发建设了位于福州路69号的鲁信长乐花园项目，总建筑面积75000平方米，该项目实现销售收入2.43 亿元，利税9600多万元。 2000年11月，公司以收购房产的形式取得了原属青岛远东房地产公司开发的别墅项目“金都碧海山庄”的部分土地使用权。开发建设鲁信未央花园项目，该项目占地112499平方米，容积率0.7，总建筑面积76465平方米。一期开发面积67638平方米，建筑面积62645平方米。该项目2003年下半年开工，9月份开盘，目前已完成销售量的50%，实现销售收入2.95亿元，预计销售收入6亿元左右。(该项目在我行的1.2亿元人民币开发贷款已经全部还清) 2000年6月，该公司与青岛高科园土地管理局签订了《青高科土管合字（2000）第23号国有土地使用权出让合同》，受让青岛市颐中体育场以西约719亩土地，拟建“鲁信长春花园”小区项目，该项目为“鲁信未央花园”建成后的又一大片开发项目。为目前青岛市最大的开发项目. 二．企业法人及主要投资人基本情况 山东鲁信置业有限公司法定代表人:杜吉良，男，1964年10月出生，山东莒县人，硕士研究生，高级经济师。曾任山东省国际信托投资公司基金项目管理部经理、山东省国际信托投资公司投资管理部经理、山东鲁信实业集团公司总经理、兼任山东鲁信置业有限公司董事长。 主要投资人及出资情况： 山东省国际信托投资公司（出资4531万元，占69.38%）是经中国人民银行和省政府批准的省内最大的非银行金融机构，注册资本12.8亿元，总资产162亿元，目前已成为以证券、风险投资、实业投资、地产开发为支柱业务的大型金融企业。 山东鲁信实业集团公司（出资1100万元，占16.84%）是山东省国际信托投资公司为适应国家金融体制改革要求，实行金融与实业分业经营战略，于1996年5月成立的大型企业集团，是山东省国际信托投资公司的全资子公司，注册资本1.62亿元人民币，总资产16亿元人民币。 傅克辉（出资900万元，占13.78%），博士研究生毕业，曾任山大历史系副教授、省经济技术开发中心主任助理兼办公室主任、省房副总经理兼山东东方房地产有限公司总经理、山东汉唐置业有限公司董事长兼总经理；1999年1月起，与山东省国际信托投资公司合资组建山东鲁信置业有限公司，任副董事长、总经理，主持开发了青岛市鲁信长乐花园项目、鲁信未央花园项目，取得了较好的经济效益和社会效益。 三、公司财务的基本情况 1、指标分析 我们根据山东鲁信置业有限公司2002年、2003年及2004年6月份的财务报表进行测算分析，该公司主要的财务指标见下表： 单位:万元 财务指标分析： 2002年末 2003年末 200