定向开发小区方案计划书.doc

物业公司简介 湖北万心物业服务有限公司于二○○九年七月注册成立，并于当月成功取得国家三级物业服务资质认证，虽然我公司成立不长,但公司中层管理人员及法人代表都长期从事物业服务工作，公司现有员工80多人（包括分公司），曾管理过及现在管理的住宅小区：黄金水岸、高知秀园、永利花园、凤凰雅苑、莲花池小区、康逸家园（黄冈分公司），公司中层以上管理人员都持有国家建设部颁发的上岗资格证书，我们一班人曾于二○○八年管理的黄金水岸小区荣获全市同行业评比分第一，并荣获优秀示范小区称号，现在管理的黄冈项目康逸家园也得到了该小区业主一致认可，以及开发企业的好评，同时该项目也是我们鄂州市物业界成功走出本市的第一家。 小区是社会发展、社会服务、社会管理、社会和谐的基础。我公司能在贵公司的大力帮助下，秉承开拓创新、诚实守信、精益求精的理念，给维纳阳光小区全体业主，提供最完美、安全、温馨、贴心服务。用努力和汗水构建和谐社区，让所有业主脸上亲切自豪的微笑日久弥新。 公司联系电话：0711—5915099 黄冈分公司电话：0713-8620099 湖北省鄂州市公安局定向开发小区项目物业服务 方 案 计 划 书 慨述 定向开发小区，占地面积约 余平方米，商业物业面积40000平方米，多层、小高层、高层住宅共计260000余平方米。 目标 贯彻鄂州市公安局的构想，通过优良的服务将定向开发小区管理成休闲、高尚居住区，让业主在小区里享受休闲、高尚生活氛围，并使物业功能发挥最大，力促该小区物业保值增值，同时树立湖北万心物业服务有限公司品牌。 三、组织 物业服务行业是一微利行业，当前多数物业公司处于亏损状态，因此，物业服务企业的组织要更加简洁、实用、降低组织内耗及劳资成本。 四、人事 人事设置原则：科学合理、以岗定人、不因人设岗、预算员工岗位。 序号 岗位 人数 主要职责 1 经理 1 在物业公司总经理领导下全面负责该项目经营 2 客服经理 1 办理入住手续，接待投诉回访等 3 保安部经理 1 负责小区公秩序安全，停车服务消防等 4 电梯维护 5 负责电梯的正常运转 5 保安员 28 门卫、巡逻、停车管理、小区公共秩序 6 保洁员 15 按区分楼栋、公共区域保洁工作 7 房管员 6 负责小区楼宇外观整齐，装修管理监督违规 合计 57 五、经营预测 1、经营收入： 元 1）物业收费： 元； 2）特约服务费： 元； 3）其它收入： 元（装修垃圾清运、广告等）。 2、支出： 元。 1）人员福利工资： 元； 2）办公费用： 元； 3）税金： 元； 4）电梯运营成本： 元。 5）二次转供水运行成本： 元 3、润亏： 元。 4、物业接管初期 1）初期投入：15万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品等）。 1）员工的工资和按规定提取的福利费； 序号 岗位 人数 工资标准 养老医保 工资合计 1 经理 1 2600 500 3100 2 客服经理 1 1600 300 1900 3 保安部经理 1 1600 300 1900 4 保安员 28 1180 300 41440 5 保洁员 15 850 200 15750 6 房管员 6 1300 200 9000 7 电梯维护员 5 1400 300 8500 合计 57 81590 工资总额合计： 元/月 元/年。 2）福利： 元×18%= 元。 合计： 元 但为减轻业主负担，我公司将通过多元化经营，特约服务、严控经营成本等多项措施，增加收入，减少支出，从而降低公共性服务收费价格，拟向政府物价部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为多层住宅0.6元/月·㎡，小高层1.1元/月·㎡、高层住宅、分层计价 六、前期物业接管 1、派物业助理、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业服务角度向开发商提出建议）。 2、物业接管验收： 1）既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 2）是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； 3）供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； 4）房屋幢、户编号已经有关部门确认； 5）落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目与图纸校验到位； 6）